Lindungi investasi Anda - pastikan semua sesuai aturan.

1. Batas Ketinggian Bangunan (Maksimum)

Lokasi / Zonasi

Ketinggian Maks.

Keterangan

Aturan umum di seluruh Bali

15 meter

Berlaku di hampir semua lokasi kecuali dinyatakan lain

Denpasar & kawasan perkotaan

Maks. 2–3 lantai

Terutama di sekitar pura atau kawasan adat

Dekat garis pantai

Sering kali 12 meter atau kurang

Kawasan pesisir dapat memiliki batasan yang lebih ketat

Di sebelah Pura

Bangunan tidak boleh lebih tinggi dari pura

Diberlakukan sangat ketat di kawasan adat

Penting:

Ketinggian diukur dari permukaan tanah alami terendah hingga titik tertinggi atap (bukan jumlah lantai). Lahan miring harus menggunakan titik terendah.

2. Koefisien Dasar Bangunan Maksimum (KDB)

KDB = Koefisien Dasar Bangunan = % lahan yang dapat dibangun

Jenis Zonasi

KDB Umum

Contoh (pada lahan 1000m²)

Perumahan (Kuning)

60%

Anda dapat membangun di atas 600m²

Pariwisata (Merah Muda)

60–70%

Sering kali fleksibel jika mendapat persetujuan

Komersial (Merah)

Hingga 80%

Namun sempadan tetap berlaku

Pertanian / Zona Hijau

0%

Tidak ada pembangunan yang diizinkan secara hukum

3. Sempadan Minimum Bangunan (GSB – Garis Sempadan Bangunan)

Menentukan jarak minimum yang dipersyaratkan antara bangunan Anda dan batas lahan:

Jenis Batas

Jarak Minimum

Depan (jalan)

5 meter

Samping & belakang

1,5 – 3 meter

Sungai / perairan

10–15 meter

Tebing atau pantai

20–100 meter tergantung lokasi

Ini adalah panduan umum, namun pihak berwenang setempat mungkin menerapkan jarak yang sedikit berbeda.

4. Persyaratan Luas Minimum Lahan

Jenis Penggunaan

Luas Lahan Minimum

Rumah tinggal pribadi

100–200 m² (bervariasi per wilayah)

Vila sewa / pariwisata

300–500 m² (direkomendasikan untuk PBG + izin)

Bangunan komersial

200+ m² umumnya diterima

Izin hotel (PMA)

1.000 m² ke atas lebih disarankan

Catatan: Banyak banjar (komunitas lokal) tidak akan mendukung pembangunan vila di atas lahan yang lebih kecil dari 3 are (300 m²).

5. Persyaratan Parkir

• 1 tempat parkir per unit / vila
• Akses jalan masuk harus memiliki lebar minimum 3–4 meter
• Proyek yang lebih besar harus menyediakan area parkir di dalam lahan

6. Persyaratan Ruang Hijau

Anda wajib mempertahankan 30–40% lahan sebagai ruang terbuka/hijau (tidak dibangun).

Ini merupakan bagian dari KLB (Koefisien Lantai Bangunan) dan SPPL (kepatuhan lingkungan hidup).

7. Dokumen Lingkungan Hidup

Bahkan proyek kecil pun memerlukan:

• SPPL: Untuk bangunan di bawah 500 m²
• UKL-UPL: Untuk bangunan yang lebih besar atau komersial
• AMDAL: Untuk hotel besar atau proyek pariwisata

8. Drainase & Septic Tank

• Wajib membangun septic tank kedap air + resapan
• Diperlukan sistem drainase di dalam lahan untuk menghindari banjir ke lahan tetangga
• Di beberapa zona, Anda perlu menyertakan diagram plumbing untuk PBG

9. Pembatasan Material & Budaya

• Kawasan adat (desa adat) mungkin mewajibkan:
   
• • Gaya arsitektur Bali
  • Material tradisional (batu alam, alang-alang)
  • Tidak ada atap logam atau fasad modern yang mencolok
• Harus menjaga keselarasan dengan situs budaya dan keagamaan

10. Kawasan Khusus dengan Peraturan yang Lebih Ketat

• Ubud, Sidemen, sebagian Canggu: Kontrol ketinggian dan gaya bangunan yang lebih ketat
• Zona Pesisir Bali Selatan (Uluwatu, Cemagi, Berawa): Area penyangga perlindungan pesisir
• Di dekat pura atau tempat suci: Larangan penuh atas bangunan tinggi atau struktur yang bersifat "dominan"

Catatan Lainnya:

• Semua bangunan harus mengikuti proses PBG (persetujuan bangunan) melalui SIMBG
• SLF (Sertifikat Laik Fungsi) diperlukan setelah konstruksi selesai untuk menyewakan atau menggunakan bangunan secara legal
• Persetujuan Banjar secara informal diperlukan di sebagian besar wilayah untuk menghindari permasalahan dengan warga setempat