Pertanyaan
Pertanyaan yang sering diajukan
Hal yang paling sering ditanyakan pembeli, penyewa dan pemilik properti tentang properti di Bali, dengan nomor peraturan disebut di setiap jawaban hukum agar bisa Anda periksa sendiri.
Kepemilikan dan sertifikat
Bisakah warga negara asing memiliki properti di Bali?
Tidak dalam bentuk Hak Milik: UUPA (UU 5/1960, Pasal 21(1) dan Pasal 26(2)) menyediakan hak itu hanya untuk warga negara Indonesia. Orang asing dapat memegang Hak Pakai atas rumah tinggal atas namanya sendiri (PP 18/2021 Pasal 51), dan PT PMA, yang berstatus badan hukum Indonesia, dapat memegang HGB. PP 18/2021 Pasal 186 menetapkan syarat rumah milik orang asing: masuk kategori mewah, satu bidang per orang atau keluarga, dan luas maksimum 2.000 m2, yang dapat dilampaui atas izin menteri bila proyeknya memberi dampak ekonomi atau sosial positif. Harga minimum tidak ada di peraturan itu sendiri: PP 18/2021 menyerahkannya pada keputusan menteri, dan angka yang disebut untuk rumah tapak di Bali adalah IDR 5 miliar. KITAS tidak lagi diwajibkan karena dokumen keimigrasian yang sah sudah cukup (Permen ATR/BPN 18/2021). Batasan luas tanah dan aturan satu bidang per keluarga juga berlaku dan diperiksa kasus per kasus, jadi mintalah notaris atau PPAT Anda memastikannya untuk properti yang Anda tuju.
Apa beda Hak Milik, HGB, Hak Pakai dan Hak Sewa?
Hak Milik adalah hak terkuat dan hanya boleh dipegang warga negara Indonesia (UUPA, UU 5/1960, Pasal 21). HGB, Hak Guna Bangunan, dipegang warga negara Indonesia dan badan hukum Indonesia, termasuk PT PMA dengan pemegang saham asing (PP 18/2021 Pasal 37). Hak Pakai adalah satu-satunya hak atas tanah yang dapat dipegang orang asing atas nama pribadi, untuk rumah tinggal (PP 18/2021 Pasal 51). Hak Sewa untuk bangunan bukan hak atas tanah yang terdaftar, melainkan hak berdasarkan perjanjian untuk memakai tanah orang lain dengan pembayaran, dan Pasal 44 serta Pasal 45 UUPA membukanya bagi orang asing. Yang mana yang tertera pada sertifikat, dan mana yang cocok dengan rencana Anda, dipastikan notaris atau PPAT untuk properti tersebut.
Berapa lama orang asing dapat memegang tanahnya?
Hak Pakai dan HGB sama-sama berjangka 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, lalu diperbarui 30 tahun (PP 18/2021), jadi batas maksimalnya dicapai dalam tiga tahap, bukan sekali pemberian. Perpanjangan dan pembaruan adalah dua permohonan berbeda dengan tenggat berbeda: perpanjangan diajukan selagi haknya masih berjalan, pembaruan setelah haknya berakhir, sehingga tanggalnya penting. Untuk Hak Sewa jawabannya berbeda: UUPA (UU 5/1960) tidak menetapkan jangka waktu maksimum sama sekali, jadi angka 25 atau 30 tahun yang disebut di mana-mana sebagai batas hukum sebenarnya adalah praktik pasar, bukan aturan. Mintalah notaris atau PPAT membaca tanggal dan tenggat yang tertulis pada sertifikat atau perjanjian sewa sebelum Anda menandatangani.
Bisakah orang asing membeli apartemen?
Bisa. Orang asing dapat memegang Hak Milik Sarusun atas apartemen kategori komersial yang berdiri di atas tanah HGB atau Hak Pakai (PP 18/2021 dan Permen ATR/BPN 18/2021). Harga minimum ditetapkan per provinsi melalui keputusan menteri, tetapi angka yang beredar untuk ambang satuan rumah susun di Bali saling berbeda, jadi kami tidak menyebut satu angka dan hal itu perlu dipastikan untuk gedung yang bersangkutan. Notaris atau PPAT memeriksa kategori bangunan dan hak atas tanah di bawahnya sebelum ada yang ditandatangani.
Apa itu PT PMA dan kapan pilihan ini masuk akal?
PT PMA adalah perseroan Indonesia dengan kepemilikan saham asing. Karena berstatus badan hukum Indonesia, PT PMA dapat memegang HGB (PP 18/2021), sehingga jalur ini dipakai ketika rencananya membangun atau menjalankan usaha, bukan sekadar menempati rumah. PT PMA harus menjalankan usaha nyata yang berizin dalam rezim perizinan berbasis risiko, bukan perusahaan kosong yang menampung satu vila, Kerangka yang berlaku sekarang adalah Permeninves/BKPM 5/2025, berlaku sejak Oktober 2025, yang menggantikan aturan 2021. Ambang investasi dan permodalan bergantung pada kelas KBLI kegiatan usaha, sehingga tidak ada satu angka yang bisa kami sebutkan: pastikan jumlahnya bersama konsultan perizinan dan notaris untuk usaha yang benar-benar akan Anda jalankan.
Bagaimana dengan membeli lewat nominee warga Indonesia?
Skema nominee, yaitu warga Indonesia memegang Hak Milik di atas kertas untuk orang asing, batal sejak awal karena menyimpangi UUPA (UU 5/1960, Pasal 21(1) dan Pasal 26(2)), dan Mahkamah Agung telah memutus ke arah itu. Membayar harga properti tidak melahirkan hak apa pun: hukum pertanahan Indonesia hanya mengakui nama yang tercantum pada sertifikat, jadi tidak ada apa pun di belakang nama itu untuk dijadikan pegangan. Akibat praktisnya, skema tersebut tidak dapat ditegakkan di pengadilan Indonesia. Kami tidak memfasilitasi skema nominee, dan notaris atau PPAT akan mengatakan hal yang sama untuk properti mana pun yang ditawarkan dengan cara itu.
Bagaimana nasib sewa saya jika pemilik tanah meninggal atau menjual tanahnya?
Hak Sewa adalah hak berdasarkan perjanjian, bukan hak atas tanah yang terdaftar (UUPA, UU 5/1960, Pasal 44 dan Pasal 45), jadi jawabannya tertulis dalam perjanjian sewa Anda, bukan dalam aturan umum. Kami tidak menemukan ketentuan hukum yang secara otomatis menyelesaikan hal ini, dan justru karena itu klausul tentang pewarisan, tentang penjualan tanah, dan tentang bagaimana sewa itu dicatat menjadi bagian terpenting dalam dokumen tersebut. Mintalah notaris membaca klausul-klausul itu, dan membacanya sebelum Anda membayar, bukan sesudahnya.
Bisakah saya menjual kembali properti atau mengalihkan sewa sebelum berakhir?
Hak atas tanah yang terdaftar dijual seperti properti lain, melalui akta yang dibuat PPAT. Sewa berbeda: karena Hak Sewa bersifat perjanjian (UUPA, UU 5/1960, Pasal 44), boleh tidaknya dialihkan dan perlu tidaknya persetujuan pemilik tanah ditentukan oleh perjanjian sewa itu sendiri, dan sisa jangka waktulah yang sebenarnya dibayar pembeli. Tidak ada aturan umum yang bisa kami kutip di sini, jadi mintalah notaris membaca klausul pengalihan dan persetujuan pada perjanjian sewa tersebut.
Bisakah warga negara asing membeli properti yang saya lihat?
Itu bergantung pada properti tersebut, sertifikatnya dan situasi Anda sendiri. Kami tidak memberi satu jawaban untuk semua, karena jawaban itu bisa keliru untuk sebagian listing. Beri tahu properti mana yang Anda minati dan kami akan menguraikan pilihannya bersama notaris atau pengacara sebelum Anda memutuskan.
Apakah ada properti freehold dan leasehold?
Ada. Setiap listing memiliki kolom status kepemilikan, dan baik freehold maupun leasehold muncul di katalog kami. Arti sebuah status bagi Anda bergantung pada propertinya dan situasi Anda, jadi kami membahasnya bersama notaris atau pengacara, bukan dengan aturan umum di halaman ini.
Biaya dan pajak
Pajak apa yang berlaku saat membeli atau menjual?
Ada dua pajak berbeda atas satu transaksi yang sama, satu di sisi penjual dan satu di sisi pembeli, dan mencampuradukkannya adalah kekeliruan paling umum dalam materi agen properti. Penjual membayar PPh final atas pengalihan, PPh PHTB, sebesar 2,5% dari nilai bruto pengalihan untuk tanah dan bangunan pada umumnya (PP 34/2016), dan harus dibayar sebelum akta ditandatangani. Pembeli membayar BPHTB sebesar 5% dari nilai perolehan dikurangi ambang tidak kena pajak yang ditetapkan pemerintah kabupaten setempat (UU 1/2022), sehingga besaran di Badung atau Gianyar harus dicek di daerah properti berada. Notaris atau PPAT Anda menghitung keduanya atas nilai akta yang sebenarnya.
Apakah ada pajak properti tahunan?
Ada, yaitu PBB-P2, pajak bumi dan bangunan tahunan. UU 1/2022 membatasi tarifnya maksimal 0,5% secara nasional dan setiap kabupaten menetapkan tarif yang benar-benar berlaku lewat peraturan daerah, jadi angka di Bali bergantung pada lokasi properti. Dasar pengenaannya adalah NJOP, nilai yang ditetapkan pemerintah, bukan harga pasar, itulah sebabnya tagihan PBB di Bali terasa kecil dibanding harga jual. Notaris atau kantor pajak daerah dapat memberi ketetapan untuk bidang tanah yang bersangkutan.
Bagaimana penghasilan sewa dikenakan pajak?
Penghasilan dari persewaan tanah dan bangunan dikenakan PPh final 10% atas sewa bruto (PP 34/2017), dan bruto di sini luas: biaya layanan, pemeliharaan dan fasilitas yang melekat pada perjanjian sewa ikut dihitung. Bergantung pada siapa penyewanya, penyewa bisa menjadi pihak yang memotong dan menyetorkan pajaknya, bukan pemilik. Anda akan sering menemui penyederhanaan 10% untuk penduduk pajak dan 20% untuk bukan penduduk pajak di materi pemasaran Bali; yang menentukan sebenarnya adalah status residensi pajak, dan perjanjian penghindaran pajak berganda dapat mengubah hasilnya, jadi yang penting mekanismenya, bukan kedua angka itu. Mintalah notaris atau konsultan pajak memastikan perlakuan yang berlaku bagi Anda sebelum menandatangani perjanjian sewa.
Berapa biaya notaris dan PPAT?
Honorarium PPAT dibatasi maksimal 1% dari nilai transaksi yang tercantum dalam akta (PP 37/1998 sebagaimana diubah dengan PP 24/2016). Itu adalah batas atas, bukan tarif tetap, sehingga masih bisa dirundingkan. Honorarium notaris dibatasi tersendiri dengan skala menurun seiring naiknya nilai transaksi, tetapi sumber-sumber berbeda soal peraturan mana yang berlaku dan berapa besarannya, jadi kami tidak memublikasikan angkanya. Ini juga sebabnya penawaran biaya bisa jauh berbeda: satu persentase yang disebut untuk sebuah transaksi biasanya sudah menggabungkan honorarium PPAT, honorarium notaris dan sejumlah biaya lain, jadi mintalah rincian per pos kepada notaris atau PPAT.
Bagaimana uang muka bekerja dan apakah bisa dikembalikan?
Uang muka menahan properti dari pasar selama pemeriksaan berjalan, dan pengembaliannya bergantung pada syarat yang tertulis saat Anda membayarnya. Mintalah syarat itu secara tertulis lebih dahulu: apa yang dicakup, apa yang harus terpenuhi agar dikembalikan, dan sampai kapan. Uang muka dibayarkan kepada notaris, bukan kepada kami, dan notaris menyimpan rumusan syarat tersebut bersama berkas lainnya.
Bagaimana cara pembayaran, dan bisakah saya membayar dari luar negeri?
Kami tidak pernah memegang uang Anda. Pembayaran berjalan melalui notaris, dan imbalan jasa kami dibayarkan oleh notaris setelah transaksi selesai, sehingga tidak ada dana Anda yang melewati tangan kami. Harga dalam rupiah dan tahapan pembayaran tertulis dalam perjanjian yang Anda tandatangani, baik akta jual beli, sewa, maupun PPJB. Konversi mata uang dan transfer internasional adalah urusan Anda dengan bank Anda, jadi tanyakan kepada mereka, dan tanyakan kepada notaris kapan setiap termin harus sampai ke penjual.
Bisakah orang asing memperoleh kredit pemilikan properti di Indonesia?
Kami tidak menemukan sumber otoritatif yang menjelaskan jalur kredit baku yang terbuka bagi pembeli asing, jadi kami tidak akan menyatakan bahwa jalur itu ada maupun bahwa tidak ada. Yang dapat kami sampaikan adalah pengamatan atas pasar kami sendiri: transaksi yang kami temui umumnya diselesaikan dengan dana pembeli sendiri. Jika pembiayaan menjadi bagian dari rencana Anda, tanyakan langsung ke bank dan mintalah jawabannya secara tertulis sebelum Anda mengikatkan diri pada sebuah properti.
Pajak, biaya notaris dan biaya penutupan apa yang perlu saya siapkan?
Biaya bergantung pada properti, skema transaksi dan pihak yang terlibat, jadi kami tidak memublikasikan angka yang bisa keliru untuk kasus Anda. Kami meminta notaris atau pengacara memastikan seluruh rincian biaya untuk properti pilihan Anda sebelum ada dana yang berpindah.
Harga ditampilkan dalam mata uang apa?
Semua harga di situs ini dalam rupiah (IDR). Beberapa listing ditandai harga sesuai permintaan, biasanya karena pemilik lebih suka membahas angkanya secara langsung. Hubungi kami lewat WhatsApp dan kami akan memberi angka untuk properti tersebut.
Proses, perizinan dan off-plan
Apa yang harus diperiksa sebelum membeli?
Ada tiga pemeriksaan, dan semuanya bisa dibuktikan. Sertifikat dicek di kantor pertanahan: keasliannya, kecocokan nama pemegang hak dengan identitas penjual, dan ada tidaknya hak tanggungan atau catatan sengketa. Kesesuaian pemanfaatan ruang dicek dalam bentuk KKPR, yaitu konfirmasi bahwa rencana penggunaan sesuai rencana tata ruang; perlu dicatat bahwa istilah warna zona yang lazim dipakai di Bali bukan instrumen hukumnya. Lalu perizinan bangunan, yaitu apakah bangunan yang berdiri memang disetujui dan bersertifikat. Notaris atau PPAT menjalankan pemeriksaan ini atas properti sebelum akta dibuat.
Apa itu PBG dan SLF?
PBG, Persetujuan Bangunan Gedung, menggantikan IMB sejak 2021 (PP 16/2021): PBG menyetujui bangunan berdasarkan pemenuhan standar teknis, bukan memberi izin sekali jalan. SLF, Sertifikat Laik Fungsi, menyatakan bahwa bangunan yang telah selesai memang layak digunakan. Keduanya diurus melalui SIMBG, sistem nasional. Banyak materi di Bali masih menyebut IMB, dan properti lama memang bisa saja masih memegang IMB; apakah itu tetap memadai adalah persoalan masa peralihan yang harus diselesaikan per properti bersama notaris atau PPAT.
Apa yang melindungi saya saat membeli off-plan?
Pembelian sebelum bangunan selesai berjalan di atas PPJB, Perjanjian Pengikatan Jual Beli, dan PP 12/2021 mengaturnya, bukan menyerahkannya pada pengembang. Pengembang baru boleh membuat PPJB setelah status kepemilikan tanah pasti, persetujuan bangunan ada, prasarana dan utilitas tersedia, serta pembangunan mencapai paling sedikit 20%, dan PPJB ditandatangani di hadapan notaris. Semua itu fakta yang dapat diperiksa, bukan soal percaya: mintalah bukti hak atas tanah, PBG dan bukti tahap pembangunan. Notaris Anda membaca PPJB bersama Anda sebelum Anda menandatanganinya.
Apa saja tahapannya dari kontak pertama sampai serah terima kunci?
Anda menyampaikan apa yang dicari, kami mengirimkan properti yang cocok beserta status kepemilikan dan dokumennya, lalu Anda melihatnya langsung atau dari jarak jauh. Ketika ada yang cocok, penawaran dan syaratnya dituangkan secara tertulis. Notaris atau PPAT kemudian menjalankan pemeriksaan atas sertifikat, kesesuaian tata ruang dan perizinan bangunan, dan baru setelah hasilnya keluar Anda menandatangani akta, perjanjian sewa atau PPJB dan membayar sesuai jadwal di dalamnya. Pendaftaran dan serah terima menutup berkas, dan kami mengawal sampai kunci dan dokumen benar-benar ada di tangan Anda.
Berapa lama proses pembeliannya?
Itu bergantung pada hal-hal yang bisa Anda pantau, bukan pada durasi baku: seberapa cepat penjual menyerahkan sertifikat dan perizinan, apakah pemeriksaan di kantor pertanahan dan konfirmasi tata ruang keluar bersih, serta apakah propertinya sudah jadi atau masih off-plan. Kami tidak akan menyebut angka rata-rata, karena untuk properti Anda itu hanya terkaan. Setelah kami melihat dokumen properti tertentu, kami bersama notaris dapat memberi urutan yang realistis dan menunjukkan tahap mana yang paling menentukan waktunya.
Apa yang terjadi setelah penawaran saya diterima?
Tergantung propertinya dan apa yang disetujui penjual. Bila penawaran diterima secara tertulis, ketentuan dan syaratnya dicatat dan berkas berpindah ke notaris atau PPAT untuk pemeriksaan. Apa pun yang Anda jadikan syarat pembelian, sertifikat bersih, persetujuan bangunan yang sah, konfirmasi zonasi, harus tercantum sebagai syarat sebelum uang bergerak. Kami mengikuti berkas sampai penandatanganan dan notaris mengonfirmasi setiap syarat saat terpenuhi.
Dokumen apa yang sebaiknya saya minta dari penjual?
Sertifikat hak atas tanah dengan nama pemegang haknya, identitas penjual beserta persetujuan pasangan atau pemilik bersama bila ada, bukti pembayaran PBB, persetujuan bangunan dan sertifikat bahwa bangunan layak digunakan, serta konfirmasi tata ruang untuk penggunaan yang Anda rencanakan. Untuk properti leasehold, minta pula perjanjian sewa asli dan sertifikat milik pemilik tanahnya. Notaris atau PPAT yang memverifikasi semuanya terhadap catatan kantor pertanahan, bukan menerima fotokopi begitu saja, jadi serahkan berkas lengkapnya sejak awal.
Apakah membeli dari pengembang berbeda dari membeli dari pemilik perorangan?
Berbeda, terutama pada apa yang Anda periksa. Dari pemilik perorangan Anda memeriksa sertifikat yang sudah ada, perizinan atas bangunan yang sudah berdiri, dan akta yang akan dibuat PPAT. Dari pengembang, terlebih sebelum bangunan selesai, Anda memeriksa hak atas tanah milik pengembang, persetujuan bangunan, dan PPJB yang diatur PP 12/2021: PPJB baru boleh dibuat setelah status tanah, persetujuan bangunan, prasarana dan pembangunan paling sedikit 20% terpenuhi. Dokumennya berbeda, prinsipnya sama, dan yang memverifikasi adalah notaris Anda, bukan brosur.
Apakah ada proyek off-plan?
Ada, proyek off-plan termasuk dalam katalog kami bersama properti yang sudah jadi. Untuk listing off-plan, waktu serah terima dan jadwal pembayaran ditetapkan oleh pengembang, jadi kami memastikannya kepada pengembang proyek tersebut, bukan menyebut angka standar.
Sewa menyewa
Bisakah saya menyewakan vila saya?
Menyewakan adalah kegiatan usaha, jadi perlu perizinan usaha. Dalam rezim perizinan berbasis risiko, izin operasionalnya adalah NIB yang diperoleh lewat OSS, ditambah sertifikat standar bila tingkat risikonya mensyaratkan; TDUP bukan lagi izin operasional, dan itu membuat banyak nasihat yang masih beredar sudah usang. Akomodasi vila diatur oleh Permenpar 6/2025, berlaku sejak Oktober 2025, yang menggantikan standar kepariwisataan 2021, dan jalurnya bergantung pada kelas KBLI kegiatan usahanya. Pondok wisata adalah kategori terpisah untuk penginapan skala kecil (Permenpar 18/2016) yang dirancang untuk rumah tinggal yang dikelola pemiliknya sendiri, dan kelayakan struktur usaha Anda untuk kategori itu harus dipastikan, bukan diasumsikan. Konsultan perizinan bersama notaris Anda dapat menunjukkan jalur mana yang cocok untuk properti dan badan usaha yang akan memegangnya.
Bisakah saya menyewa dan bukan membeli?
Bisa. Setiap listing ditandai dijual atau disewakan, dan filter sewa di halaman pencarian hanya menampilkan properti sewa. Harga sewa ditampilkan dalam IDR per tahun atau per bulan sesuai cara properti ditawarkan.
Bekerja dengan FIRST
Apa yang dilakukan FIRST?
FIRST adalah agen properti di Bali. Kami memublikasikan vila, tanah, apartemen, rumah dan properti komersial untuk dijual dan disewakan, serta mendampingi Anda dari pertanyaan pertama sampai kunjungan dan pengurusan dokumen bersama notaris atau pengacara Anda.
Apa yang kami periksa sebelum menayangkan sebuah listing?
Sebelum sebuah properti tayang di situs, kami meminta sertifikat atau perjanjian sewa dari pemiliknya, meminta kejelasan status kepemilikan, dan meminta dokumen bangunannya, lalu kami cocokkan deskripsinya dengan dokumen tersebut. Status kepemilikan kami tampilkan pada listing karena hal itu menentukan apa yang bisa dilakukan pembeli. Yang perlu ditegaskan, ini bukan pengganti verifikasi hukum: notaris atau PPAT memeriksa ulang sertifikat di kantor pertanahan untuk pembeli, pada transaksi yang bersangkutan.
Wilayah Bali mana saja yang kami liput?
Wilayah yang kami liput adalah yang tampil di peta wilayah kami, antara lain Canggu, Seminyak, Uluwatu, Ubud, Nusa Dua, Seseh dan sekitarnya. Setiap halaman wilayah menampilkan properti yang kami miliki di sana saat ini, jadi peta itulah jawaban yang akurat kapan pun.
Bagaimana cara mengatur kunjungan?
Kunjungan diatur sesuai permintaan. WhatsApp adalah cara tercepat menghubungi kami: kirim nomor referensi properti, sebutkan kapan Anda di Bali, dan kami akan mengaturnya. Jika Anda belum di Bali, kami bisa memandu kunjungan secara jarak jauh.
Bahasa apa saja yang kami gunakan?
Kami bekerja dalam bahasa Inggris, Indonesia, Prancis dan Rusia. Tulis pesan dalam bahasa yang paling nyaman bagi Anda di antara keempatnya, dan situs ini pun tersedia dalam keempat bahasa tersebut.
Mengapa posisi properti di peta hanya perkiraan?
Sebagian pemilik meminta kami tidak memublikasikan alamat persisnya, sehingga listing tersebut tampil pada posisi perkiraan di peta. Lokasi tepatnya kami sampaikan saat mengatur kunjungan.
Saya ingin menjual atau menyewakan properti saya. Bisakah dipasang di sini?
Bisa, kami menerima listing baru. Kirimkan lokasi, status kepemilikan yang tertera pada dokumen Anda dan beberapa foto lewat WhatsApp, lalu kami akan menjelaskan apa yang bisa kami lakukan dan apa yang kami perlukan dari Anda.
Satu catatan untuk semua ini. Peraturan di Indonesia berubah, dan yang Anda baca di sini mencerminkan naskah yang berlaku pada tanggal verifikasi yang tertera di bawah tiap jawaban, jadi bisa saja sudah diubah setelahnya. Tidak ada satu pun di sini yang merupakan nasihat hukum atau nasihat pajak. Untuk properti tertentu dan keadaan Anda sendiri, notaris atau PPAT yang memastikan apa yang berlaku, dan konsultan pajak bila menyangkut perpajakan. Jawaban di halaman ini kami periksa ulang setidaknya setahun sekali.