Вопросы
Частые вопросы
О чём покупатели, арендаторы и собственники спрашивают нас чаще всего по недвижимости на Бали, а в юридических ответах мы называем номер нормативного акта, чтобы вы могли всё проверить.
Собственность и титулы
Может ли иностранец владеть недвижимостью на Бали?
Не в форме Hak Milik (полная собственность): UUPA (закон 5/1960, ст. 21(1) и ст. 26(2)) закрепляет этот титул только за гражданами Индонезии. Иностранное физическое лицо может оформить на себя Hak Pakai (право пользования) на жильё (PP 18/2021, ст. 51), а PT PMA, будучи индонезийской компанией, может держать HGB (право застройки). PP 18/2021, ст. 186 задаёт условия для дома в собственности иностранца: категория люкс, один участок на человека или семью и максимум 2 000 кв. м, причём министр может разрешить превышение, если проект даёт положительный экономический или социальный эффект. Самой минимальной цены в этом постановлении нет: PP 18/2021 отсылает к решению министра, а сумма, которую называют для отдельного дома на Бали, составляет 5 миллиардов IDR. KITAS больше не требуется: достаточно действующего иммиграционного документа (Permen ATR/BPN 18/2021). Также действуют ограничения по площади участка и правило одного объекта на семью, и они проверяются в каждом случае отдельно, поэтому попросите нотариуса или PPAT подтвердить их по конкретному объекту.
Чем отличаются Hak Milik, HGB, Hak Pakai и Hak Sewa?
Hak Milik (полная собственность) это самый сильный титул, и держать его могут только граждане Индонезии (UUPA, закон 5/1960, ст. 21). HGB, Hak Guna Bangunan (право застройки), доступен гражданам Индонезии и индонезийским юридическим лицам, включая PT PMA с иностранными акционерами (PP 18/2021, ст. 37). Hak Pakai (право пользования) это единственное право на землю, которое иностранец может оформить лично, под жильё (PP 18/2021, ст. 51). Hak Sewa (аренда под строительство) вообще не является зарегистрированным титулом на землю: это договорное право пользоваться чужой землёй за плату, и ст. 44 и ст. 45 UUPA прямо открывают его иностранцам. Что именно указано в сертификате и что подходит под вашу задачу, подтверждает нотариус или PPAT по этому объекту.
На какой срок иностранец может получить землю?
Hak Pakai и HGB оба даются на 30 лет, продлеваются на 20 и затем возобновляются на 30 (PP 18/2021), то есть максимум набирается в три шага, а не выдаётся сразу. Продление и возобновление это две разные процедуры с разными сроками подачи: продление оформляется, пока право ещё действует, возобновление уже после его окончания, поэтому даты важны. По Hak Sewa честный ответ другой: UUPA (закон 5/1960) вообще не устанавливает предельного срока, поэтому 25 или 30 лет, которые на Бали повсюду выдают за законный предел, это рыночная практика, а не норма закона. Попросите нотариуса или PPAT разобрать даты и сроки, записанные в самом сертификате или договоре аренды, до подписания.
Может ли иностранец купить апартаменты?
Да. Иностранец может оформить титул на помещение (Hak Milik Sarusun) в доме коммерческой категории, построенном на земле с HGB или Hak Pakai (PP 18/2021 и Permen ATR/BPN 18/2021). Минимальная цена устанавливается по провинциям решением министерства, но публикуемые цифры по балийскому порогу для апартаментов расходятся между собой, поэтому мы не называем ни одну и это подтверждается по конкретному дому. Нотариус или PPAT проверяет категорию здания и право на землю под ним до любого подписания.
Что такое PT PMA и когда это оправдано?
PT PMA это индонезийская компания с иностранным участием в капитале. Поскольку это индонезийское юридическое лицо, она может держать HGB (PP 18/2021), поэтому такой путь выбирают, когда планируется строить или вести бизнес, а не просто жить в доме. Компания должна вести реальную лицензированную деятельность в рамках риск-ориентированного лицензирования, а не быть пустой оболочкой под виллу, Действующая база это Permeninves/BKPM 5/2025, применяемый с октября 2025 года и заменивший правила 2021 года. Пороги по инвестициям и капиталу зависят от класса KBLI деятельности, поэтому единой суммы мы назвать не можем: подтвердите цифры со специалистом по лицензированию и нотариусом для той деятельности, которую вы действительно намерены вести.
А как насчёт покупки через индонезийского номинала?
Номинальная схема, когда индонезиец на бумаге держит Hak Milik в интересах иностранца, ничтожна с самого начала, поскольку обходит UUPA (закон 5/1960, ст. 21(1) и ст. 26(2)), и Верховный суд выносил решения именно в этом ключе. Оплата объекта сама по себе не создаёт никакого права: индонезийское земельное право признаёт только лицо, указанное в сертификате, так что за этим именем ничего не стоит. Практическое следствие: такую схему невозможно защитить в индонезийском суде. Мы не оформляем номинальные структуры, и нотариус или PPAT скажет вам то же самое про любой объект, предложенный на такой основе.
Что будет с моей арендой, если собственник земли умрёт или продаст участок?
Hak Sewa это договорное право, а не зарегистрированный титул на землю (UUPA, закон 5/1960, ст. 44 и ст. 45), поэтому ответ записан в вашем договоре, а не в общем правиле. Мы не нашли законодательной нормы, которая решала бы этот вопрос по умолчанию, и именно поэтому условия о наследовании, о продаже участка и о том, как аренда зафиксирована, важнее всего остального в документе. Попросите нотариуса прочитать эти условия, причём до оплаты, а не после.
Можно ли перепродать объект или переуступить аренду до окончания срока?
Зарегистрированный титул продаётся как любая другая недвижимость, актом, который составляет PPAT. С арендой иначе: поскольку Hak Sewa носит договорный характер (UUPA, закон 5/1960, ст. 44), возможность переуступки и необходимость согласия собственника земли определяются самим договором, а покупатель по сути платит за оставшийся срок. Общего правила, которое мы могли бы здесь привести, нет, поэтому пусть нотариус прочитает условия о переуступке и согласии в этом конкретном договоре.
Может ли иностранец купить объект, который мне понравился?
Это зависит от конкретного объекта, его титула и вашей собственной ситуации. Мы не даём единого ответа, потому что для части объектов он был бы неверным. Скажите, какой объект вас интересует, и мы разберём варианты по нему вместе с нотариусом или юристом до того, как вы возьмёте на себя обязательства.
Есть ли объекты freehold и leasehold?
Да. У каждого объекта есть поле формы владения, и в нашем каталоге встречаются и freehold, и leasehold. Что именно та или иная форма означает для вас, зависит от объекта и вашей ситуации, поэтому мы разбираем это с нотариусом или юристом, а не выводим здесь общее правило.
Деньги и налоги
Какие налоги возникают при покупке и продаже?
На одной и той же сделке возникают два разных налога, по одному с каждой стороны, и их смешение это самая частая ошибка в агентских материалах. Продавец платит окончательный подоходный налог с передачи, PPh PHTB, по ставке 2,5% от валовой стоимости передачи для обычной земли и строений (PP 34/2016), и уплатить его нужно до подписания акта. Покупатель платит BPHTB, пошлину за приобретение, по ставке 5% от стоимости за вычетом необлагаемого порога, который каждое регентство устанавливает у себя (UU 1/2022), поэтому сумму по Бадунгу или Гианьяру надо уточнять по месту нахождения объекта. Нотариус или PPAT рассчитывает оба налога от фактической стоимости в акте.
Есть ли ежегодный налог на недвижимость?
Да, это PBB-P2, ежегодный налог на землю и строения. UU 1/2022 ограничивает его на национальном уровне ставкой 0,5%, а фактическую ставку каждое регентство устанавливает своим актом, поэтому балийская цифра зависит от места расположения объекта. Начисляется он на NJOP, оценочную стоимость государства, а не на рыночную цену, поэтому балийская квитанция выглядит скромно рядом с ценой сделки. Расчёт по конкретному участку даёт нотариус или налоговая служба регентства.
Как облагается доход от аренды?
Доход от сдачи земли и строений облагается окончательным налогом 10% с валовой арендной платы (PP 34/2017), причём валовая понимается широко: платежи за обслуживание, содержание и пользование инфраструктурой, привязанные к договору, входят в базу. В зависимости от того, кто арендатор, удерживать и перечислять налог может именно арендатор, а не собственник. Вам повсюду встретится упрощение: 10% для налоговых резидентов и 20% для нерезидентов; на деле всё решает налоговое резидентство, а соглашение об избежании двойного налогообложения может изменить результат, поэтому важен механизм, а не эти две цифры. Попросите нотариуса или налогового консультанта подтвердить ваш режим до подписания договора аренды.
Сколько стоят услуги нотариуса и PPAT?
Гонорар PPAT ограничен 1% от стоимости сделки, указанной в акте (PP 37/1998 в редакции PP 24/2016). Это потолок, а не фиксированный тариф, поэтому сумма обсуждаема. Нотариальные гонорары ограничены отдельно по убывающей шкале, но источники расходятся и в том, какой акт действует сейчас, и в самих ставках, поэтому мы их не публикуем. Отсюда же и разброс в предложениях: названный процент по сделке обычно объединяет гонорар PPAT, гонорар нотариуса и несколько сопутствующих расходов, поэтому просите у нотариуса или PPAT смету по позициям.
Как работает задаток и возвращается ли он?
Задаток снимает объект с рынка на время проверок, а его возврат зависит от условий, записанных в момент оплаты. Сначала запросите эти условия письменно: что покрывает задаток, что должно произойти для возврата и в какой срок. Задаток вносится нотариусу, а не нам, и нотариус хранит формулировку условия вместе с остальными документами.
Как проходят платежи и можно ли платить из-за рубежа?
Мы никогда не держим ваши деньги. Платежи идут через нотариуса, а наше вознаграждение выплачивает нотариус после завершения сделки, поэтому ничего из переведённого вами не проходит через наши руки. Цены указаны в индонезийских рупиях, а этапы оплаты прописаны в подписываемом вами документе, будь то договор купли-продажи, аренды или PPJB. Конвертация валюты и международные переводы касаются вас и вашего банка, поэтому спросите банк, а у нотариуса уточните, когда каждый платёж должен поступить продавцу.
Может ли иностранец получить ипотеку в Индонезии?
В сделках, которые мы видим, иностранные покупатели обычно не получают местное финансирование и платят собственными средствами. Мы говорим это как наблюдение по нашему рынку, а не как правило: решения о кредите принимают банки и они могут отличаться в каждом случае. Если финансирование входит в ваши планы, обратитесь в банк напрямую и получите ответ письменно, прежде чем связывать себя объектом.
Какие налоги, нотариальные и сопутствующие расходы меня ждут?
Расходы зависят от объекта, структуры сделки и участвующих сторон, поэтому мы не публикуем цифры, которые могут оказаться неверными в вашем случае. Полную картину расходов по выбранному объекту подтверждает нотариус или юрист до любых платежей.
В какой валюте указаны цены?
Все цены на сайте в индонезийских рупиях (IDR). Часть объектов помечена как цена по запросу, обычно потому что собственник предпочитает обсуждать сумму напрямую. Напишите нам в WhatsApp, и мы назовём цену по конкретному объекту.
Процесс, разрешения и стройка
Что нужно проверить перед покупкой?
Три проверки, и все они документально подтверждаемы. Сертификат проверяется в земельном ведомстве: подлинный ли он, совпадает ли указанный правообладатель с документом продавца, нет ли зарегистрированного залога или обременения. Соответствие назначения проверяется в форме KKPR, то есть подтверждения, что задуманное использование отвечает территориальному плану; при этом принятая на Бали цветовая скоропись не является юридическим инструментом. Затем разрешения на строения: согласовано ли и сертифицировано ли то, что стоит на участке. Эти проверки по объекту проводит нотариус или PPAT до составления акта.
Что такое PBG и SLF?
PBG, Persetujuan Bangunan Gedung (согласование здания), заменил прежний IMB в 2021 году (PP 16/2021): он согласует здание по соответствию техническим стандартам, а не выдаёт разовое разрешение. SLF, Sertifikat Laik Fungsi, подтверждает, что готовое здание пригодно к использованию. Оба оформляются через национальную систему SIMBG. Многие балийские материалы до сих пор говорят про IMB, и у старого объекта он действительно может быть; достаточно ли этого сейчас, это вопрос переходных правил, который решается по каждому объекту с нотариусом или PPAT.
Что защищает меня при покупке на стадии строительства?
Продажи до завершения строительства идут через PPJB, Perjanjian Pengikatan Jual Beli (предварительный договор купли-продажи), и PP 12/2021 регулирует его, а не оставляет на усмотрение застройщика. Застройщик вправе заключить его только тогда, когда статус земли определён, согласование здания получено, коммуникации и инфраструктура доступны, а строительство выполнено минимум на 20%, и подписывается PPJB у нотариуса. Это проверяемые факты, а не вопрос доверия: запросите право на землю, PBG и подтверждение стадии строительства. Ваш нотариус читает PPJB вместе с вами до подписания.
Какие шаги от первого обращения до ключей?
Вы говорите, что ищете, мы присылаем подходящие объекты с формой владения и документами, вы смотрите их лично или дистанционно. Когда объект подходит, предложение и его условия фиксируются письменно. Затем нотариус или PPAT проводит проверки по сертификату, назначению земли и разрешениям на строения, и только после их результатов вы подписываете акт, договор аренды или PPJB и платите по записанному в нём графику. Регистрация и передача закрывают дело, и мы ведём его, пока ключи и документы не окажутся у вас на руках.
Сколько времени занимает покупка?
Это зависит от вещей, которые можно наблюдать, а не от стандартного срока: как быстро продавец предоставит сертификат и разрешения, вернутся ли проверки в земельном ведомстве и подтверждение назначения без замечаний, и готов объект или ещё строится. Среднюю цифру мы называть не будем, потому что для вашего объекта это была бы догадка. Как только мы увидим документы по конкретному объекту, мы вместе с нотариусом дадим реалистичную последовательность и скажем, какой шаг задаёт сроки.
Что происходит после принятия моего предложения?
Это зависит от объекта и от того, на что согласен продавец. Когда предложение принято письменно, условия фиксируются, и дело переходит к нотариусу или PPAT для проверок. Всё, от чего вы хотите поставить покупку в зависимость, чистый сертификат, действующее разрешение на строительство, подтверждение зонирования, должно быть записано как условие до движения денег. Мы ведём дело до подписания, а нотариус подтверждает каждое условие по мере его выполнения.
Какие документы просить у продавца?
Сертификат с именем правообладателя, документы продавца и согласие супруга или сособственников, если оно требуется, квитанции по ежегодному налогу на землю и строения, согласование здания и сертификат о пригодности к использованию, а также подтверждение назначения под тот вид использования, который вы задумали. Для аренды запросите также оригинал договора и сертификат самого собственника земли. Всё это сверяет с записями земельного ведомства нотариус или PPAT, а не принимает копии на веру, поэтому передайте им полный комплект как можно раньше.
Покупка у застройщика отличается от покупки у частного собственника?
Да, прежде всего тем, что вы проверяете. У частного собственника вы проверяете существующий сертификат, разрешения на то, что уже построено, и акт, который составит PPAT. У застройщика, особенно до сдачи, вы проверяете его собственное право на землю, согласование здания и PPJB, который регулирует PP 12/2021: заключить его можно только когда определён статус земли, получено согласование, доступны коммуникации и выполнено не менее 20% строительства. Документы разные, принцип один, и проверяет их ваш нотариус, а не буклет застройщика.
Есть ли проекты на стадии строительства?
Да, проекты на стадии строительства есть в каталоге наряду с готовыми объектами. Для такого объекта сроки сдачи и график платежей задаёт застройщик, поэтому мы подтверждаем их у застройщика проекта, а не называем некий стандарт.
Аренда
Могу ли я сдавать свою виллу?
Сдача в аренду это предпринимательская деятельность, поэтому нужна лицензия. В риск-ориентированном режиме действующим разрешением является NIB, получаемый через систему OSS, плюс сертификат стандарта там, где этого требует уровень риска; TDUP больше не является действующим разрешением, из-за чего значительная часть циркулирующих советов устарела. Размещение в виллах регулируется Permenpar 6/2025, действующим с октября 2025 года и заменившим стандарты 2021 года, а конкретный путь зависит от класса KBLI, к которому относится деятельность. Pondok wisata это отдельная категория малого гостевого размещения (Permenpar 18/2016), рассчитанная на индонезийские гостевые дома под управлением самих владельцев, и пригодность вашей структуры для неё нужно подтверждать, а не предполагать. Специалист по лицензированию вместе с вашим нотариусом подскажет, какой путь подходит объекту и лицу, которое им будет владеть.
Можно снять, а не покупать?
Да. У каждого объекта указано, продажа это или аренда, а фильтр аренды на странице поиска показывает только арендные предложения. Арендные цены указаны в IDR за год или за месяц в зависимости от того, как предлагается объект.
Работа с FIRST
Чем занимается FIRST?
FIRST это агентство недвижимости на Бали. Мы публикуем виллы, землю, апартаменты, таунхаусы и коммерческие объекты в продажу и в аренду и ведём вас от первого вопроса до просмотра и оформления документов с вашим нотариусом или юристом.
Что вы проверяете перед публикацией объекта?
Мы запрашиваем у каждого собственника сертификат или договор аренды, то, что именно указано в титуле, и документы на строение. Когда собственник их предоставляет, мы проверяем соответствие описания, а вид титула публикуется в объявлении, поскольку он определяет, что покупатель сможет сделать с объектом. Если документ не предоставлен, мы не подаём объявление как проверенное, и в любом случае нотариус или PPAT заново проверяет сертификат в земельном управлении для покупателя по конкретной сделке.
Какие районы Бали вы охватываете?
Мы работаем с районами, показанными на нашей карте районов: Чангу, Семиньяк, Улувату, Убуд, Нуса-Дуа, Сесех и соседние. На странице каждого района видны объекты, которые есть у нас там прямо сейчас, поэтому карта и есть точный ответ в любой момент.
Как организовать просмотр?
Просмотры организуются по запросу. Быстрее всего написать нам в WhatsApp: пришлите номер объекта, скажите, когда вы на Бали, и мы всё организуем. Если вы ещё не на острове, можем показать объект дистанционно.
На каких языках вы говорите?
Мы работаем на английском, индонезийском, французском и русском. Пишите на любом из них, а сам сайт доступен на всех четырёх.
Почему положение объекта на карте приблизительное?
Часть собственников просит не публиковать точный адрес, поэтому такие объекты показаны на карте приблизительно. Точное расположение мы сообщаем, когда договариваемся о просмотре.
Я хочу продать или сдать свой объект. Возьмёте его?
Да, мы берём новые объекты. Пришлите в WhatsApp расположение, форму владения по вашим документам и несколько фотографий, и мы скажем, что можем с этим сделать и что понадобится с вашей стороны.
Одно замечание ко всему сказанному. Индонезийские нормы меняются, и написанное здесь отражает тексты, действовавшие на дату проверки, указанную под каждым ответом, так что с тех пор они могли быть изменены. Ничто из этого не является юридической или налоговой консультацией. По конкретному объекту и вашей собственной ситуации то, что применимо, подтверждает нотариус или PPAT, а в налоговой части налоговый консультант. Эти ответы мы перепроверяем не реже раза в год.