Questions
Questions fréquentes
Ce que les acheteurs, les locataires et les propriétaires nous demandent le plus souvent à propos de l'immobilier à Bali, avec le numéro de la réglementation cité dans chaque réponse juridique pour que vous puissiez la vérifier.
Propriété et titres
Un étranger peut-il détenir un bien à Bali ?
Pas en Hak Milik (pleine propriété) : l'UUPA (loi 5/1960, art. 21(1) et art. 26(2)) réserve ce titre aux ressortissants indonésiens. Un étranger peut en revanche détenir en son nom propre un Hak Pakai (droit d'usage) sur une habitation (PP 18/2021 art. 51), et une PT PMA, qui est une société indonésienne, peut détenir un HGB (droit de construire). Le PP 18/2021 art. 186 fixe les conditions applicables à une maison détenue par un étranger : catégorie de luxe, un terrain par personne ou par famille, et un maximum de 2 000 m², plafond que le ministre peut autoriser à dépasser lorsque l'opération produit un effet économique ou social positif. Le prix minimum ne figure pas dans ce règlement : le PP 18/2021 renvoie à une décision ministérielle, et le montant cité pour une maison individuelle à Bali est de 5 milliards IDR. Le KITAS n'est plus exigé : un document d'immigration valide suffit (Permen ATR/BPN 18/2021). Des limites de surface et une règle d'un seul bien par famille s'appliquent également et sont vérifiées au cas par cas : faites-les confirmer par votre notaire ou PPAT pour le bien qui vous intéresse.
Quelle différence entre Hak Milik, HGB, Hak Pakai et Hak Sewa ?
Le Hak Milik (pleine propriété) est le titre le plus fort et seuls les ressortissants indonésiens peuvent le détenir (UUPA, loi 5/1960, art. 21). Le HGB, Hak Guna Bangunan (droit de construire), est détenu par des citoyens indonésiens et par des personnes morales indonésiennes, ce qui inclut une PT PMA à actionnariat étranger (PP 18/2021 art. 37). Le Hak Pakai (droit d'usage) est le seul droit foncier qu'un étranger peut détenir personnellement, pour une habitation (PP 18/2021 art. 51). Le Hak Sewa (bail pour construire) n'est pas un titre foncier enregistré mais un droit contractuel d'utiliser le terrain d'autrui contre paiement, ouvert aux étrangers par les art. 44 et 45 de l'UUPA. Lequel des quatre figure sur le certificat, et lequel convient à votre projet, est confirmé par le notaire ou le PPAT pour ce bien.
Combien de temps un étranger peut-il détenir le terrain ?
Le Hak Pakai et le HGB courent tous deux 30 ans, prolongeables de 20, puis renouvelables 30 (PP 18/2021) : un maximum atteint en trois étapes et non accordé d'un bloc. La prolongation et le renouvellement sont deux demandes distinctes, avec des délais différents : la prolongation se demande pendant que le droit court encore, le renouvellement après son expiration, donc les dates comptent. Pour le Hak Sewa, la réponse honnête est différente : l'UUPA (loi 5/1960) ne fixe aucune durée maximale, donc les 25 ou 30 ans présentés partout à Bali comme une limite légale relèvent de la pratique du marché, pas de la loi. Faites lire par votre notaire ou PPAT les dates et les délais inscrits sur le certificat ou le bail avant de signer.
Un étranger peut-il acheter un appartement ?
Oui. Un étranger peut détenir un titre de copropriété (Hak Milik Sarusun) sur un appartement de catégorie commerciale, bâti sur un terrain en HGB ou en Hak Pakai (PP 18/2021 et Permen ATR/BPN 18/2021). Un prix minimum est fixé par province par décision ministérielle, mais les chiffres publiés pour le seuil balinais en copropriété ne concordent pas entre eux : nous n'en citons donc aucun et il doit être confirmé pour l'immeuble concerné. Le notaire ou le PPAT vérifie la catégorie du bâtiment et le droit foncier qui le supporte avant toute signature.
Qu'est-ce qu'une PT PMA et quand est-ce pertinent ?
Une PT PMA est une société indonésienne à actionnariat étranger. Parce qu'elle est une personne morale indonésienne, elle peut détenir un HGB (PP 18/2021), d'où son usage lorsque le projet est de construire ou d'exploiter une activité plutôt que simplement d'habiter. Elle doit exercer une véritable activité licenciée dans le régime d'autorisation par niveau de risque, et non rester une coquille détenant une villa ; Le cadre en vigueur est le Permeninves/BKPM 5/2025, applicable depuis octobre 2025, qui a remplacé les règles de 2021. Les seuils d'investissement et de capital dépendent de la classe KBLI de l'activité : aucun montant unique ne peut donc être annoncé, et il faut faire confirmer les chiffres par un conseil en licences et votre notaire pour l'activité que vous comptez réellement exercer.
Et l'achat via un prête-nom indonésien ?
Un montage de prête-nom, où un Indonésien détient sur le papier un Hak Milik pour un étranger, est nul dès l'origine parce qu'il contourne l'UUPA (loi 5/1960, art. 21(1) et art. 26(2)), et la Cour suprême a statué en ce sens. Payer le bien ne crée aucun droit : le droit foncier indonésien ne reconnaît que la personne inscrite sur le certificat, il n'y a donc rien derrière ce nom sur quoi se replier. Conséquence pratique : le montage n'est pas exécutable devant une juridiction indonésienne. Nous ne montons pas de structures de prête-nom, et un notaire ou un PPAT vous dira la même chose de tout bien proposé sur cette base.
Qu'advient-il de mon bail si le propriétaire du terrain décède ou vend ?
Le Hak Sewa est un droit contractuel et non un titre foncier enregistré (UUPA, loi 5/1960, art. 44 et art. 45) : la réponse est donc écrite dans votre bail et non dans une règle générale. Nous n'avons trouvé aucune règle supplétive légale qui tranche la question, et c'est précisément pourquoi les clauses de succession, de vente du terrain et de publicité du bail comptent plus que tout le reste du document. Demandez au notaire de lire ces clauses, et de les lire avant que vous ne payiez, pas après.
Puis-je revendre un bien ou céder un bail avant son terme ?
Un titre enregistré se vend comme tout autre bien, par un acte établi par un PPAT. Un bail, c'est autre chose : le Hak Sewa étant contractuel (UUPA, loi 5/1960, art. 44), la possibilité de le céder et l'exigence éventuelle d'un accord du propriétaire du terrain sont fixées par le bail lui-même, et c'est la durée restante que paie réellement un acquéreur. Il n'existe pas de règle générale que nous puissions citer ici : faites lire par le notaire les clauses de cession et d'agrément de ce bail précis.
Un étranger peut-il acheter le bien qui m'intéresse ?
Cela dépend du bien concerné, de son titre et de votre situation personnelle. Nous ne donnons pas de réponse unique, car elle serait fausse pour certaines annonces. Dites-nous quel bien vous intéresse et nous détaillons les options avec un notaire ou un avocat avant tout engagement.
Publiez-vous des biens freehold et leasehold ?
Oui. Chaque annonce porte un champ de statut, et les deux, freehold et leasehold, figurent dans notre catalogue. Ce qu'un statut implique pour vous dépend du bien et de votre situation : nous l'examinons avec un notaire ou un avocat plutôt que d'énoncer ici une règle générale.
Argent et fiscalité
Quels impôts s'appliquent à l'achat et à la vente ?
Il y a deux impôts différents sur la même vente, un de chaque côté, et les confondre est l'erreur la plus fréquente dans la documentation des agences. Le vendeur acquitte un impôt sur le revenu libératoire sur la cession, le PPh PHTB, à 2,5% de la valeur brute de cession pour les terrains et bâtiments ordinaires (PP 34/2016), payable avant la signature de l'acte. L'acheteur acquitte le BPHTB, droit d'acquisition, à un taux pouvant aller jusqu'à 5% (UU 1/2022 et PP 35/2023), et l'assiette n'est pas le prix lui-même : c'est la valeur d'acquisition diminuée du NPOPTKP, abattement fixé par le kabupaten, si bien que le montant dû à Badung, Gianyar ou Denpasar doit être vérifié là où se trouve le bien. Votre notaire ou PPAT calcule les deux sur la valeur réelle de l'acte.
Existe-t-il une taxe foncière annuelle ?
Oui, la PBB-P2, taxe annuelle sur les terrains et bâtiments. L'UU 1/2022 la plafonne à 0,5% au niveau national et chaque kabupaten fixe par arrêté le taux réellement appliqué : le chiffre balinais dépend donc de l'emplacement du bien. Elle est assise sur la NJOP, la valeur administrative, et non sur le prix de marché, ce qui explique qu'un avis d'imposition balinais paraisse faible à côté d'un prix de vente. Le notaire ou le service fiscal du kabupaten vous donne l'évaluation de la parcelle concernée.
Comment sont imposés les revenus locatifs ?
Les revenus locatifs de terrains et de bâtiments supportent un impôt libératoire de 10% sur le loyer brut (PP 34/2017), et le brut s'entend largement : les charges de service, d'entretien et d'équipements liées au bail y sont incluses. Selon la qualité du locataire, c'est parfois le locataire qui retient et verse l'impôt, et non le bailleur. Vous verrez partout à Bali le raccourci 10% pour les résidents et 20% pour les non-résidents ; ce qui compte réellement est la résidence fiscale, et une convention fiscale peut changer le résultat : retenez le mécanisme, pas ces deux chiffres. Faites confirmer par un notaire ou un conseil fiscal le traitement qui vous concerne avant de signer un bail.
Combien coûtent le notaire et le PPAT ?
Les honoraires du PPAT sont plafonnés à 1% de la valeur de transaction indiquée dans l'acte (PP 37/1998 modifié par le PP 24/2016). C'est un plafond et non un tarif fixe : c'est donc négociable. Ce plafond couvre l'honorarium du PPAT, témoins compris, et non l'ensemble des frais d'une transaction : actes notariés, frais administratifs et d'enregistrement, taxes et vérifications se situent en dehors. C'est aussi pourquoi les devis varient autant : un pourcentage annoncé pour une transaction regroupe généralement les honoraires du PPAT, ceux du notaire et plusieurs frais annexes. Demandez un devis détaillé au notaire ou au PPAT.
Comment fonctionne un acompte et est-il remboursable ?
Un acompte retire le bien du marché pendant les vérifications, et son remboursement dépend des conditions écrites au moment où vous le versez. Demandez ces conditions par écrit d'abord : ce que couvre l'acompte, ce qui doit être vrai pour qu'il soit remboursé, et sous quel délai. L'acompte est versé au notaire, pas à nous, et le notaire conserve la rédaction de la condition avec le reste du dossier.
Comment se font les paiements, et puis-je payer depuis l'étranger ?
Nous ne détenons jamais votre argent. Les paiements passent par le notaire, et nos honoraires nous sont versés par le notaire une fois la transaction conclue : rien de ce que vous transférez ne transite par nos mains. Les prix sont en roupies indonésiennes et les étapes de paiement sont inscrites dans l'acte que vous signez, qu'il s'agisse d'un acte de vente, d'un bail ou d'un PPJB. La conversion de devises et les virements internationaux relèvent de vous et de votre banque : interrogez-la, et demandez au notaire comment et quand chaque versement doit parvenir au vendeur.
Un étranger peut-il obtenir un crédit immobilier en Indonésie ?
Dans les transactions que nous voyons, les acquéreurs étrangers ne sont généralement pas financés localement et règlent sur leurs fonds propres. Nous le disons comme une observation de notre marché et non comme une règle, les décisions de prêt appartenant aux banques et pouvant varier au cas par cas. Si un financement fait partie de votre projet, interrogez directement une banque et obtenez la réponse par écrit avant de vous engager sur un bien.
À quels impôts, frais de notaire et frais de clôture dois-je m'attendre ?
Les coûts dépendent du bien, du montage de la transaction et des parties concernées : nous ne publions donc pas de chiffres qui pourraient être faux dans votre cas. Nous faisons confirmer l'ensemble des coûts par un notaire ou un avocat pour le bien choisi avant tout versement.
Dans quelle devise vos prix sont-ils affichés ?
Tous les prix du site sont en roupies indonésiennes (IDR). Certaines annonces sont en prix sur demande, en général parce que le propriétaire préfère en discuter directement. Écrivez-nous sur WhatsApp et nous vous donnons le montant pour ce bien précis.
Processus, permis et vente sur plan
Que faut-il vérifier avant d'acheter ?
Trois vérifications, toutes vérifiables sur pièces. Le certificat est contrôlé au cadastre : qu'il soit authentique, que le titulaire inscrit corresponde à la pièce d'identité du vendeur, et qu'aucune hypothèque ni inscription ne soit enregistrée. La conformité d'urbanisme se vérifie sous la forme du KKPR, la confirmation que l'usage prévu correspond au plan d'aménagement ; notez que le code couleur employé localement à Bali n'est pas l'instrument juridique. Puis les autorisations de construire, c'est-à-dire si ce qui est bâti sur le terrain est bien approuvé et certifié. Le notaire ou le PPAT effectue ces contrôles sur le bien avant l'établissement de l'acte.
Qu'est-ce que le PBG et le SLF ?
Le PBG, Persetujuan Bangunan Gedung (approbation de construction), a remplacé l'ancien IMB en 2021 (PP 16/2021) : il approuve un bâtiment au regard de normes techniques au lieu d'accorder un permis ponctuel. Le SLF, Sertifikat Laik Fungsi, atteste qu'un bâtiment achevé peut effectivement être utilisé. Les deux se déposent via SIMBG, le système national. Beaucoup de documentation balinaise parle encore d'IMB, et un bien ancien peut effectivement en détenir un ; savoir si cela reste suffisant est une question de transition à régler bien par bien avec le notaire ou le PPAT.
Qu'est-ce qui me protège lors d'un achat sur plan ?
Les ventes sur plan reposent sur un PPJB, Perjanjian Pengikatan Jual Beli (promesse synallagmatique de vente), et le PP 12/2021 l'encadre au lieu de le laisser à la main du promoteur. Un promoteur ne peut en conclure un qu'une fois le statut du terrain établi, l'autorisation de construire obtenue, les réseaux et infrastructures disponibles et la construction avancée d'au moins 20%, et le PPJB se signe devant notaire. Ce sont des faits vérifiables plutôt qu'une question de confiance : demandez le droit foncier, le PBG et la preuve de l'avancement du chantier. Votre notaire lit le PPJB avec vous avant que vous ne le signiez.
Quelles sont les étapes du premier contact à la remise des clés ?
Vous nous dites ce que vous cherchez, nous vous envoyons les biens correspondants avec leur statut et leurs documents, et vous les visitez sur place ou à distance. Quand l'un convient, l'offre et ses conditions sont mises par écrit. Le notaire ou le PPAT effectue ensuite les vérifications sur le certificat, l'urbanisme et les autorisations de construire, et ce n'est qu'après leur retour que vous signez l'acte, le bail ou le PPJB et payez selon l'échéancier qui y figure. L'enregistrement et la remise closent le dossier, et nous restons dessus jusqu'à ce que les clés et les documents soient entre vos mains.
Combien de temps prend un achat ?
Cela dépend de choses observables plutôt que d'une durée standard : la rapidité avec laquelle le vendeur produit le certificat et les autorisations, le retour des vérifications au cadastre et de la confirmation d'urbanisme, et le fait que le bien soit achevé ou sur plan. Nous ne vous donnerons pas de moyenne, car pour votre bien ce serait une supposition. Une fois les documents d'un bien précis examinés, le notaire et nous pouvons vous donner un enchaînement réaliste et vous dire quelle étape commande le calendrier.
Que se passe-t-il une fois mon offre acceptée ?
Cela dépend du bien et de ce que le vendeur accepte. Lorsqu'une offre est acceptée par écrit, les termes et les conditions éventuelles sont consignés et le dossier part chez le notaire ou le PPAT pour les vérifications. Tout ce dont vous voulez faire dépendre votre achat, un certificat sans charge, une autorisation de construire valide, une confirmation de zonage, doit figurer comme condition dans cet accord avant tout mouvement d'argent. Nous suivons le dossier jusqu'à la signature et le notaire confirme chaque condition à mesure qu'elle est satisfaite.
Quels documents demander au vendeur ?
Le certificat de titre au nom de son titulaire, les pièces d'identité du vendeur et l'accord éventuel du conjoint ou des coïndivisaires, les quittances de la taxe foncière annuelle, l'autorisation de construire et le certificat attestant que le bâtiment peut être utilisé, ainsi que la confirmation d'urbanisme pour l'usage que vous envisagez. Pour un leasehold, demandez aussi le bail d'origine et le certificat du propriétaire du terrain. Le notaire ou le PPAT vérifie l'ensemble auprès du cadastre au lieu de se fier aux copies : remettez-leur le dossier complet tôt.
Acheter à un promoteur, est-ce différent d'acheter à un particulier ?
Oui, surtout par ce que vous vérifiez. Chez un particulier, vous vérifiez un certificat existant, les autorisations de ce qui est déjà bâti, et l'acte que le PPAT établira. Chez un promoteur, surtout avant l'achèvement, vous vérifiez le droit foncier du promoteur, l'autorisation de construire et le PPJB, encadré par le PP 12/2021 : il ne peut être conclu qu'une fois le statut du terrain, l'autorisation, les réseaux et au moins 20% d'avancement des travaux réunis. Documents différents, même principe : c'est votre notaire qui vérifie, pas une brochure qui rassure.
Proposez-vous des projets sur plan ?
Oui, des projets sur plan figurent au catalogue à côté des biens achevés. Pour une annonce sur plan, les délais de livraison et l'échéancier de paiement sont fixés par le promoteur : nous les faisons confirmer par le promoteur du projet plutôt que d'annoncer un standard.
Location
Puis-je mettre ma villa en location ?
Louer est une activité commerciale, qui suppose donc une licence d'exploitation. Dans le régime d'autorisation par niveau de risque, la licence opérationnelle est le NIB obtenu via OSS, complété d'un certificat de standard lorsque le niveau de risque l'exige ; le TDUP n'est plus la licence opérationnelle, ce qui date une bonne partie des conseils encore en circulation. L'hébergement en villa relève du Permenpar 6/2025, en vigueur depuis octobre 2025, qui a remplacé les standards touristiques de 2021, et la voie applicable dépend de la classe KBLI de l'activité. Le pondok wisata est une catégorie distincte d'hébergement familial à petite échelle (Permenpar 18/2016), conçue pour des maisons d'hôtes indonésiennes tenues par leur propriétaire, et l'éligibilité de votre structure doit être confirmée et non supposée. Un conseil en licences et votre notaire vous diront quelle voie convient au bien et à l'entité qui le détiendra.
Puis-je louer plutôt qu'acheter ?
Oui. Chaque annonce est marquée à vendre ou à louer, et le filtre location de la page de recherche n'affiche que les locations. Les loyers sont indiqués en IDR par an ou par mois selon la façon dont le bien est proposé.
Travailler avec FIRST
Que fait FIRST ?
FIRST est une agence immobilière à Bali. Nous publions des villas, des terrains, des appartements, des maisons de ville et des locaux commerciaux à vendre et à louer, et nous vous accompagnons de la première question jusqu'à la visite et aux documents établis avec votre notaire ou votre avocat.
Que vérifiez-vous avant de publier une annonce ?
Nous demandons à chaque propriétaire le certificat ou le bail, ce que le titre indique réellement, et les documents du bâtiment. Lorsque le propriétaire les fournit, nous vérifions que la description y correspond, et le titre est publié sur l'annonce car il change ce qu'un acquéreur peut faire du bien. Lorsqu'un document n'a pas été fourni, nous ne présentons pas l'annonce comme vérifiée, et dans tous les cas le notaire ou le PPAT recontrôle le certificat au cadastre pour l'acquéreur, sur la transaction précise.
Quelles zones de Bali couvrez-vous ?
Les zones que nous couvrons sont celles affichées sur notre carte des zones, notamment Canggu, Seminyak, Uluwatu, Ubud, Nusa Dua, Seseh et leurs voisines. Chaque page de zone montre les biens que nous y avons en ce moment, donc la carte est la réponse exacte à tout instant.
Comment organiser une visite ?
Les visites se font sur demande. WhatsApp est le moyen le plus rapide de nous joindre : envoyez la référence du bien, dites-nous quand vous êtes à Bali, et nous organisons la visite. Si vous n'êtes pas encore sur l'île, nous pouvons vous faire visiter à distance.
Quelles langues parlez-vous ?
Nous travaillons en anglais, indonésien, français et russe. Écrivez-nous dans la langue qui vous convient le mieux parmi celles-ci ; le site lui-même existe dans les quatre.
Pourquoi la position d'un bien sur la carte est-elle approximative ?
Certains propriétaires nous demandent de ne pas publier l'adresse exacte : ces annonces apparaissent donc à une position approximative sur la carte. L'emplacement précis vous est communiqué au moment d'organiser la visite.
Je veux vendre ou louer mon bien. Pouvez-vous le publier ?
Oui, nous prenons de nouvelles annonces. Envoyez-nous sur WhatsApp la localisation, le statut indiqué sur vos documents et quelques photos : nous vous dirons ce que nous pouvons en faire et ce dont nous aurions besoin de votre côté.
Un mot sur tout ceci. La réglementation indonésienne évolue, et ce que vous lisez ici reflète les textes en vigueur à la date de vérification indiquée sous chaque réponse : ils ont pu être modifiés depuis. Rien de tout cela n'est un conseil juridique ou fiscal. Pour un bien précis et votre situation propre, c'est le notaire ou le PPAT qui confirme ce qui s'applique, et un conseil fiscal lorsqu'il est question d'impôts. Nous revérifions ces réponses au moins une fois par an.