Как законно построить недвижимость на Бали (2025): пошаговое руководство для начинающих

С чего начать?

Итак, вы влюбились в этот остров и решили реализовать проект для себя или для сдачи в аренду. Поздравляем! Bali — идеальное место для инвестиций и воплощения вашей девелоперской мечты! Итак, с чего начать? Первое — определите свой бюджет. Второе — обозначьте цель проекта. Если вы хотите жить в спокойствии — вам не обязательно выбирать топовую локацию, и это позволит существенно сэкономить. Если проект полностью коммерческий — здесь вам необходимо собрать корректную аналитику по районам, локациям, конкурентной среде и нише. По данным нескольких крупных управляющих компаний, на рынке ощущается значительная нехватка премиальных объектов с надлежащим качеством строительства и управлением высшего уровня. Есть туристы, привыкшие к очень взыскательному уровню жизни, и они готовы платить, однако за последние четыре года мы наблюдали лишь интенсивный рост сегмента комфорт-класса — домов, апартаментов и таунхаусов, которые зачастую не располагают достаточной придомовой территорией или садом. Итак, вы определили бюджет, цель строительства, площадь объекта и нишу. Следующий шаг — выбор участка земли в локации, отвечающей вашим ожиданиям. И именно здесь вам необходимо разобраться в зонировании.

Если вы хотите построить дом, виллу или коммерческий объект в Bali, вам необходимо соблюдать местные правила — в особенности законодательство о зонировании. В этом руководстве всё объясняется чётко и доступно: от проверки участка до получения разрешительной документации — PBG и SLF.

Что такое зонирование (RDTR)?

Зонирование в Bali основано на официальном градостроительном плане RDTR (Rencana Detail Tata Ruang), который определяет, что именно разрешено строить на конкретном земельном участке.

На картах RDTR используются цвета для обозначения разрешённого вида использования земли. Если цвет не соответствует вашему проекту — строительство юридически невозможно.

Цветовой справочник зонирования (легенда карты RDTR):

Цвет

Тип зоны

Назначение

Жёлтый

Жилая (Permukiman)

Дома, виллы

Для частной аренды и аренды помесячно

Розовый / Фиолетовый

Туристическая (Pariwisata)

Отели, виллы, курорты

Для посуточной аренды

Красный

Коммерческая (Perdagangan)

Магазины, рестораны, офисы

Бизнес, ритейл, коммерция

Зелёный

Сельскохозяйственная (Pertanian)

Сельское хозяйство и рисовые поля

строительство запрещено

Тёмно-зелёный / Синий

Охраняемая / Заповедная / Водная

Леса, реки, природные территории

строительство строго запрещено

Оранжевый / Коричневый

Смешанная (Campuran)

Определённая гибкость (жилая + малый бизнес)

необходима детальная проверка

Важно: даже если земля продаётся как «земля под виллу», вы обязаны самостоятельно проверить её цвет на официальной карте или с помощью консультанта по зонированию.

Как проверить зонирование:

• Попросите вашего агента или нотариуса проверить зонирование по RDTR
• Проверьте онлайн на https://map.perare.io/ — здесь можно найти рыночную стоимость и тип зонирования
• Обратитесь в Dinas PUPR (Управление общественных работ)
• Воспользуйтесь официальным онлайн-просмотрщиком карт RDTR (при наличии для вашего района)
• Наймите лицензированного консультанта для юридического подтверждения

ЭТАП 1: ВЫБОР ЗЕМЛИ И ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОДГОТОВКА

1. Выберите участок в зоне, разрешённой для застройки

• Жёлтый = жилая зона (можно проживать)
• Розовый = туристическая зона (можно сдавать посуточно, но только через легальную управляющую компанию)
• Красный = коммерческая зона (можно вести бизнес)
• Избегайте зелёных зон для строительства (сельскохозяйственные или охраняемые территории)

2. Проверьте свидетельство на землю

• SHM (freehold) недоступен для иностранцев на законных основаниях
• HGB/Leasehold — наилучшее и наиболее безопасное решение для получения земли
• Проведите полную юридическую проверку участка, чтобы избежать нежелательных споров в будущем
• Юридическую проверку лучше проводить у нотариуса и через независимую юридическую компанию, которая может выехать на место, поговорить с соседями и собрать всю важную информацию о семье владельца. Пожалуйста, не недооценивайте важность полной и глубокой юридической проверки
• Необходимо понимать, что владелец обязан предоставить нотариусу ТОЛЬКО ОРИГИНАЛЫ документов. Никаких копий.
• Все члены семьи должны одобрить сделку
• Убедитесь, что в договоре предусмотрены положения, исключающие возможность расторжения или приостановления действия leasehold-соглашения в связи с вопросами наследования
• Убедитесь в отсутствии судебных разбирательств и обременений (залогов) на данном участке.
• Включите в leasehold-соглашение пункт, запрещающий владельцу использовать данный участок в качестве залога для получения ипотеки
• Уточните наличие права субаренды
• Подтвердите законный доступ к дороге и убедитесь, что участок не окажется отрезанным от дорожной сети в будущем
• Если объект расположен на скале — настоятельно рекомендуется провести геологическое исследование грунта до оплаты участка. Иногда земля непригодна для строительства.

ЭТАП 2: ПРОЕКТИРОВАНИЕ И ПЛАНИРОВАНИЕ

4. Наймите лицензированного архитектора / консультанта, способного подготовить техническую документацию на индонезийском языке — это принципиально важно, поскольку именно эти документы потребуются для подачи заявки на разрешение на строительство.

Они выполнят:

• Разработку проектной документации
• Проверку соответствия требованиям RDTR
• Подготовку документов для получения разрешений

5. Оцените инфраструктурные возможности

• Водоснабжение, дорожный доступ, электроснабжение, канализация

ЭТАП 3: РАЗРЕШИТЕЛЬНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ

Подайте заявку на получение PBG (разрешения на строительство)

Обязательно до начала строительных работ

Подача осуществляется через SIMBG.go.id

Перечень документов:

• Свидетельство на землю
• Карта зонирования
• Документы юридического лица
• Архитектурные планы
• SPPL или UKL-UPL (экологическая документация)

7. Экологическая документация

• Для небольших объектов = SPPL
• Medium = UKL-UPL
• Big = AMDAL

ЭТАП 4: СТРОИТЕЛЬСТВО

Выбор подрядчика и подписание договора

• Необходимо строго следовать проекту, утверждённому в рамках PBG
• Подписание RAB (детализированная смета)

Контроль и документирование

• Нанять проект-менеджера
• Вести записи и фотофиксацию
• Избегать изменений в проекте без соответствующего разрешения

ЭТАП 5: ПОСЛЕ ЗАВЕРШЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

10. Подача заявки на получение SLF (свидетельство о пригодности объекта)

Документ необходим до начала сдачи в аренду или использования здания

Документы:

• Фотографии объекта по факту строительства
• Финальные планы
• Строительные отчёты
• Подача через SIMBG

ЭТАП 6: ЭКСПЛУАТАЦИЯ / ПОДГОТОВКА К СДАЧЕ В АРЕНДУ

11. Бизнес-лицензии (при сдаче в аренду)

• Оформление лицензии Pondok Wisata (если через местное PT) или гостиничной лицензии (если через PT PMA)

12. Организация управления недвижимостью

• Хозяйственное обслуживание, техническое обслуживание, системы бронирования (Airbnb и др.)

Краткое резюме: соблюдайте следующий порядок действий

1. Проверить цвет зоны по RDTR
2. Подтвердить правовой статус земли (SHM, HGB)
3. Зарегистрировать PT PMA (для иностранных граждан)
4. Нанять архитектора и разработать проект
5. Подать заявку на PBG
6. Вести строительство под надзором
7. Подать заявку на SLF
8. Зарегистрировать бизнес-лицензии (при сдаче в аренду)
9. Осуществлять деятельность в правовом поле

Заключительные рекомендации:

• Зелёный = СТОП: Никогда не строить на зелёных или охраняемых зонах
• Жёлтый / Розовый = ВПЕРЁД: Наиболее безопасные зоны для вилл и аренды
• Всегда проверяйте зонирование, статус земли и разрешения до совершения финансовых операций