Comment construire légalement à Bali (2025) : guide étape par étape pour les débutants

Par où commencer ?

Alors, vous êtes tombé amoureux de l'île et vous avez décidé de réaliser un projet pour vous-même ou pour la location. Félicitations ! Bali est l'endroit idéal pour investir et concrétiser votre rêve de promotion immobilière ! Alors, par où commencer ? Premièrement : évaluez votre budget. Deuxièmement : définissez l'objectif de votre projet. Si vous souhaitez vivre au calme, vous n'êtes pas obligé de choisir un emplacement de premier plan, ce qui peut vous faire économiser beaucoup d'argent. Si le projet est entièrement commercial, c'est là qu'il vous faudra collecter des données analytiques précises sur les zones, les emplacements, la concurrence et le positionnement de marché. D'après les rapports de plusieurs grandes sociétés de gestion, il existe un manque flagrant de résidences haut de gamme alliant qualité irréprochable et gestion de premier ordre. Il existe une clientèle touristique habituée à un mode de vie très sophistiqué, prête à y mettre le prix, mais malheureusement, ces quatre dernières années n'ont vu que la croissance intensive de maisons, appartements et townhouses de standing intermédiaire, souvent dépourvus d'espaces extérieurs ou de jardins dignes de ce nom. Vous avez donc cerné votre budget, la vocation de la construction, la superficie du bâtiment et votre positionnement. L'étape suivante consiste à choisir le terrain, dans un emplacement correspondant à vos attentes. C'est pourquoi il est essentiel de bien comprendre le Zonage — expliqué clairement ci-dessous.

Si vous souhaitez construire une maison, une villa ou un projet commercial à Bali, vous devez respecter la réglementation locale — et notamment les règles de zonage. Ce guide vous explique tout de façon claire et simple, depuis la vérification d'un terrain jusqu'à l'obtention des permis légaux tels que le PBG et le SLF.

Qu'est-ce que le zonage (RDTR) ?

Le zonage à Bali repose sur le plan d'urbanisme officiel appelé RDTR (Rencana Detail Tata Ruang), qui indique ce qu'il est légalement possible de construire sur une parcelle donnée.

Les cartes RDTR utilisent des couleurs pour indiquer l'affectation des sols. Si la couleur n'est pas la bonne — vous ne pouvez pas légalement construire.

Guide des couleurs de zonage (légende de la carte RDTR) :

Couleur

Type de zone

Usage

Jaune

Résidentiel (Permukiman)

Maisons, villas

Location privée et mensuelle

Rose / Violet

Tourisme (Pariwisata)

Hôtels, villas, resorts

Location à la nuitée

Rouge

Commercial (Perdagangan)

Commerces, restaurants, bureaux

Activités commerciales et de vente au détail

Vert

Agricole (Pertanian)

Agriculture et rizières

Construction interdite

Vert foncé / Bleu

Protégé / Conservation / Zone humide

Forêts, rivières, espaces naturels

Construction strictement interdite

Orange / Marron

Usage mixte (Campuran)

Certaine flexibilité (résidentiel + petite activité commerciale)

Vérification des détails obligatoire

Important : même si un terrain est vendu en tant que « terrain à villa », vous devez vérifier vous-même sa couleur sur la carte officielle ou avec l'aide d'un consultant en zonage.

Comment vérifier le zonage :

• Demandez à votre agent ou à votre notaire de vérifier le zonage RDTR
• Consultez en ligne https://map.perare.io/ — vous y trouverez le prix de marché et le type de zonage
• Rendez-vous au Dinas PUPR (Bureau des Travaux Publics)
• Utilisez le visualiseur officiel de la carte RDTR (si disponible en ligne pour votre secteur)
• Faites appel à un consultant agréé pour confirmer la légalité

PHASE 1 : CHOIX DU TERRAIN & PRÉPARATION JURIDIQUE

1. Choisir un terrain en zone constructible

• Jaune = résidentiel (habitation autorisée)
• Rose = tourisme (location à la nuitée autorisée, mais uniquement via une société de gestion agréée)
• Rouge = commercial (activité commerciale autorisée)
• Évitez les zones vertes pour toute construction (agricoles ou protégées)

2. Vérifier le certificat foncier

• Le SHM (freehold) est illégal pour un étranger
• Le HGB/Leasehold est la solution la plus sûre et la plus adaptée pour acquérir un terrain
• Effectuez une due diligence complète sur le terrain afin d'éviter tout litige futur indésirable
• Il est préférable de réaliser cette due diligence auprès du notaire et via une société juridique indépendante, capable de se rendre sur place, de s'entretenir avec les voisins et de recueillir toutes les informations importantes sur la famille du propriétaire. Ne sous-estimez pas l'importance d'une due diligence approfondie et exhaustive.
• Il est impératif de comprendre que SEULS LES CERTIFICATS ORIGINAUX doivent être apportés par le propriétaire à l'office notarial. Aucune copie ne sera acceptée.
• Tous les membres de la famille doivent approuver la transaction
• Assurez-vous de rédiger un accord dans lequel les questions de succession ne pourront ni annuler ni suspendre votre contrat de leasehold
• Vérifiez qu'aucun litige judiciaire n'est en cours et qu'aucun prêt ne grève ce terrain.
• Incluez dans le contrat de leasehold une clause stipulant que le propriétaire ne peut pas hypothéquer ce terrain
• Vérifiez que vous disposez du droit de sous-louer
• Confirmez l'accès légal au terrain par voie publique et assurez-vous qu'il ne sera pas enclavé à l'avenir
• Si le projet est situé en bord de falaise, il est vivement recommandé d'effectuer une étude de sol avant tout paiement. Certains terrains s'avèrent impropres à la construction.

PHASE 2 : CONCEPTION & PLANIFICATION

4. Faites appel à un architecte agréé ou à un consultant qualifié capable de préparer les documents techniques en langue indonésienne — cela est absolument essentiel, car ces documents seront nécessaires pour le dépôt du permis de construire.

Ils se chargeront de :

• Élaborer les plans architecturaux
• Vérifier la conformité avec le RDTR
• Préparer les dossiers de demande de permis

5. Vérifier la faisabilité des infrastructures

• Eau, voirie, électricité, assainissement

PHASE 3 : PERMIS

Déposer une demande de PBG (Autorisation de Construire)

Obligatoire avant le début des travaux

À soumettre via SIMBG.go.id

Les documents requis comprennent :

• Certificat foncier
• Plan de zonage
• Documents de la personne morale
• Plans architecturaux
• SPPL ou UKL-UPL (environnemental)

7. Documents environnementaux

• Petits projets = SPPL
• Medium = UKL-UPL
• Big = AMDAL

PHASE 4 : CONSTRUCTION

Choisir un Entrepreneur & Signer le Contrat

• Doit respecter le design approuvé par le PBG
• Signer le RAB (budget détaillé)

Superviser & Documenter

• Engager un chef de projet
• Conserver les enregistrements & photos
• Éviter les modifications de design sans autorisation

PHASE 5 : POST-CONSTRUCTION

10. Demander le SLF (Certificat de Conformité)

Ce document est obligatoire avant de louer ou d'utiliser le bâtiment

Documents :

• Photos conformes à la réalisation
• Plans finaux
• Rapports de construction
• Soumettre via SIMBG

PHASE 6 : MISE EN EXPLOITATION / LOCATION

11. Licences Commerciales (en cas de location)

• Demander une Pondok Wisata (si sous PT locale) ou une Licence Hôtelière (si sous PT PMA)

12. Mettre en Place la Gestion Immobilière

• Entretien ménager, maintenance, systèmes de réservation (Airbnb, etc.)

En Résumé : Suivre Cet Ordre

1. Vérifier la couleur de zonage sur le RDTR
2. Vérifier le titre foncier (SHM, HGB)
3. Créer une PT PMA (si étranger)
4. Engager un architecte + concevoir le design
5. Demander le PBG
6. Construire avec supervision
7. Demander le SLF
8. Enregistrer les licences commerciales (si location)
9. Exploiter légalement

Conseil Final :

• Vert = STOP : Ne jamais construire sur des zones vertes ou protégées
• Jaune / Rose = GO : Zones les plus sûres pour les villas et les locations
• Toujours vérifier la zone, le terrain et les permis avant tout échange d'argent