Защитите свои инвестиции — сделайте всё правильно.

1. Ограничения по высоте зданий (максимум)

Расположение / Зонирование

Макс. высота

Примечания

Общее правило для всего Bali

15 meters

Действует почти повсеместно, если не указано иное

Denpasar и городские районы

Максимум 2–3 этажа

Особенно вблизи храмов или традиционных кварталов

Вблизи береговой линии

Как правило, 12 meters или менее

В прибрежных зонах могут действовать более строгие ограничения

Рядом с Pura (храмами)

Здание не должно быть выше храма

Строго соблюдается в традиционных районах

Важно:

Высота измеряется от нижней точки естественного уровня земли до наивысшей точки крыши (не по количеству этажей). На участках с уклоном за основу берётся нижняя точка.

2. Максимальный коэффициент застройки (KDB)

KDB = Koefisien Dasar Bangunan = % земельного участка, на котором разрешено возведение строений

Тип зонирования

Типовой KDB

Пример (на участке 1000m²)

Жилое (жёлтое)

60%

Застройка возможна на площади 600m²

Туристическое (розовое)

60–70%

Нередко допускается гибкий подход при наличии согласования

Коммерческое (красное)

До 80%

Требования к отступам сохраняются

Сельскохозяйственные / Зелёные зоны

0%

Любое строительство юридически запрещено

3. Минимальные отступы (GSB – Garis Sempadan Bangunan)

Определяет обязательное расстояние между вашим зданием и границами земельного участка:

Тип границы

Минимальное расстояние

Передняя (дорога)

5 meters

Боковые и задняя

1.5 – 3 meters

Река / водоём

10–15 meters

Обрыв или побережье

20–100 meters depending on location

Это типичные рекомендации, однако местные органы власти могут устанавливать несколько иные расстояния.

4. Минимальные требования к размеру участка

Тип использования

Минимальная площадь земли

Частный дом

100–200 m² (varies by region)

Арендная вилла / туризм

300–500 m² (recommended for PBG + license)

Коммерческое здание

200+ m² usually accepted

Гостиничная лицензия (PMA)

1,000 m² and above preferred

Примечание: многие banjar (местные общины) не поддержат строительство вилл на участках площадью менее 3 are (300 m²).

5. Требования к парковке

• 1 парковочное место на юнит / виллу
• Ширина въезда должна быть не менее 3–4 meters
• Крупные проекты обязаны предусматривать парковочную зону на территории

6. Требования к озеленению

Не менее 30–40% земли должно оставаться открытым / озеленённым пространством (без застройки).

Это часть требований KLB (Koefisien Lantai Bangunan) и SPPL (соответствие экологическим нормам).

7. Экологическая документация

Даже небольшие проекты требуют:

• SPPL: для зданий площадью менее 500 m²
• UKL-UPL: для более крупных или коммерческих объектов
• AMDAL: для крупных отелей или туристических проектов

8. Дренаж и септик

• Обязательное строительство герметичных септических резервуаров и дренажных колодцев
• Устройство дренажа на территории участка для предотвращения затопления соседних объектов
• В некоторых зонах для получения PBG потребуется предоставить схемы инженерных сетей

9. Ограничения по материалам и культурным нормам

• В традиционных районах (desa adat) может потребоваться:
   
• • Балийский архитектурный стиль
  • Традиционные материалы (натуральный камень, alang-alang)
  • Металлические кровли и яркие фасады в современном стиле запрещены
• Обязательное соблюдение гармонии с объектами культурного и религиозного значения

10. Особые зоны с более строгими требованиями

• Ubud, Sidemen, части Canggu: более жёсткий контроль высотности и архитектурного стиля
• Прибрежные зоны юга Бали (Uluwatu, Cemagi, Berawa): защитные буферные зоны береговой линии
• Вблизи храмов и pura: полный запрет на высотные строения и сооружения, обладающие «доминирующим» характером

Дополнительные примечания:

• Все строения должны проходить процедуру согласования PBG (разрешение на строительство) через систему SIMBG
• SLF (сертификат пригодности здания) обязателен после завершения строительства для законной сдачи в аренду или эксплуатации объекта
• Одобрение banjar в большинстве районов негласно необходимо во избежание разногласий с местным сообществом