Protégez votre investissement - faites les choses dans les règles.

1. Limites de hauteur des constructions (Maximum)

Emplacement / Zonage

Hauteur max

Remarques

Règle générale à Bali

15 mètres

S'applique pratiquement partout, sauf indication contraire

Denpasar et zones urbaines

2 à 3 étages maximum

Notamment à proximité des temples ou des zones traditionnelles

Proche du littoral

Souvent 12 mètres ou moins

Les zones côtières peuvent être soumises à des restrictions plus strictes

À côté d'un Pura (temple)

La construction ne doit pas dépasser la hauteur du temple

Strictement appliqué dans les zones traditionnelles

Important :

La hauteur est mesurée depuis le niveau naturel du sol le plus bas jusqu'au point le plus élevé du toit (et non en nombre d'étages). Pour les terrains en pente, le point le plus bas doit être pris comme référence.

2. Emprise au sol maximale (KDB)

KDB = Koefisien Dasar Bangunan = % du terrain pouvant être aménagé

Type de zonage

KDB type

Exemple (sur un terrain de 1000m²)

Résidentiel (Jaune)

60%

Vous pouvez construire sur 600m²

Tourisme (Rose)

60 à 70%

Souvent flexible si approuvé

Commercial (Rouge)

Jusqu'à 80%

Mais les marges de recul s'appliquent toujours

Agricole / Zones vertes

0%

Aucun aménagement légal autorisé

3. Marges de recul minimales (GSB – Garis Sempadan Bangunan)

Définit la distance minimale requise entre votre construction et les limites du terrain :

Type de limite

Distance minimale

Devant (rue)

5 mètres

Côtés et arrière

1,5 – 3 mètres

Rivière / cours d'eau

10–15 mètres

Falaise ou littoral

20–100 mètres selon l'emplacement

Ces indications sont généralement admises, mais les autorités locales peuvent appliquer des distances légèrement différentes.

4. Superficie minimale de terrain requise

Type d'usage

Surface minimale

Résidence privée

100–200 m² (selon la région)

Villa locative / tourisme

300–500 m² (recommandé pour PBG + licence)

Bâtiment commercial

200+ m² généralement accepté

Licence hôtelière (PMA)

1 000 m² et plus recommandé

Remarque : de nombreux banjars (communautés locales) ne soutiendront pas des villas sur des parcelles inférieures à 3 are (300 m²).

5. Exigences en matière de stationnement

• 1 place de stationnement par unité / villa
• L'accès à l'allée doit être d'au minimum 3–4 mètres de large
• Les projets de grande envergure doivent prévoir une zone de stationnement sur site

6. Exigences en matière d'espaces verts

Vous devez conserver 30–40 % du terrain en espace ouvert/vert (non construit).

Cela fait partie du KLB (Koefisien Lantai Bangunan) et du SPPL (conformité environnementale).

7. Documents environnementaux

Même les petits projets nécessitent :

• SPPL : pour les bâtiments de moins de 500 m²
• UKL-UPL : pour les constructions plus importantes ou à usage commercial
• AMDAL : pour les grands hôtels ou projets touristiques

8. Drainage et fosse septique

• Construction obligatoire de fosses septiques étanches + puits d'infiltration
• Drainage sur site requis pour éviter les inondations chez les voisins
• Dans certaines zones, vous devrez fournir des plans de plomberie pour le PBG

9. Restrictions relatives aux matériaux et à la culture

• Les zones traditionnelles (desa adat) peuvent exiger :
   
• • Un style architectural balinais
  • Matériaux traditionnels (pierre naturelle, alang-alang)
  • Pas de toitures métalliques ni de façades modernes aux couleurs vives
• Doit préserver l'harmonie avec les sites culturels et religieux

10. Zones Spéciales à Réglementation Renforcée

• Ubud, Sidemen, certaines parties de Canggu : Contrôles renforcés sur la hauteur et le style architectural
• Zones Côtières du Sud de Bali (Uluwatu, Cemagi, Berawa) : Zones tampon de protection du littoral
• À proximité des temples ou pura : Interdiction totale de bâtiments élevés ou de structures présentant une « dominance » visuelle

Autres Remarques :

• Tous les bâtiments doivent suivre le processus PBG (autorisation de construire) via SIMBG
• Le SLF (Certificat de Conformité du Bâtiment) est obligatoire après l'achèvement des travaux pour louer ou utiliser le bâtiment légalement
• L'approbation du Banjar est informellement requise dans la plupart des zones afin d'éviter tout litige local