Покупка строящейся недвижимости на Бали: риски и способы защиты

Покупка строящейся недвижимости на Бали означает, что вы платите за объект до его завершения по PPJB (предварительному договору купли-продажи). PP 12/2021 разрешает застройщику подписывать такой договор только после того, как статус земли определён, разрешение на строительство выдано, коммуникации доступны, а строительство выполнено на 20%. Проверьте каждый пункт, а затем согласуйте график платежей и условия на случай задержки.

Покупка на этапе строительства может дать более раннюю цену и выбор юнитов, а хорошо организованный проект выполняет ровно то, что обещал. Но и риски очевидны: задержки, изменение спецификаций, разрешения, не соответствующие проекту, или застройщик, который не может завершить строительство. Защита строится главным образом на том, что вы проверите до подписания, и на том, что вы пропишете в договоре.

Главное

• PPJB регулируется PP 12/2021 и должен подписываться у нотариуса.
• Предварительные условия: определённый статус земли, разрешение на строительство (PBG), доступные коммуникации и инфраструктура, а также готовность строительства не менее 20%.
• Самостоятельно проверьте через нотариуса право застройщика на землю (или аренду), PBG, зонирование и корпоративные документы.
• Привязывайте платежи к этапам строительства, а не только к датам.
• Согласуйте штрафы за задержку, право на возврат средств и чёткую спецификацию.
• Проверьте, какое право вы получите по завершении, — фрихолд, HGB, Hak Pakai или лизхолд (аренда) — и его оставшийся срок.

Что такое PPJB и что требует PP 12/2021?

PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) — обязывающий предварительный договор купли-продажи, который используется, когда окончательный акт (AJB) ещё нельзя подписать, потому что объект не достроен или ещё не выделен в отдельный сертификат. PP 12/2021 о жилищном строительстве регулирует такие договоры, а не оставляет их целиком на усмотрение застройщика.

Прежде чем застройщик сможет заключить PPJB, постановление требует:

• определённости статуса земли,
• разрешения на строительство (PBG),
• наличия коммуникаций и инфраструктуры,
• готовности строительства не менее 20%,
• а сам PPJB должен быть подписан у нотариуса.

Каждый из этих пунктов — документ или факт, который можно проверить, а не обещание, которому приходится верить. Если застройщик предлагает подписать соглашение о «резервировании» или «бронировании» по проекту, который ещё не отвечает этим условиям, разберитесь, какие обязательства этот документ на самом деле накладывает на каждую сторону и возвращаются ли ваши деньги.

Каковы основные риски покупки строящейся недвижимости на Бали?

• Задержки: проекты затягиваются по многим причинам — разрешения, подрядчики, погода, финансирование.
• Незавершение: застройщик, у которого закончились деньги или который утратил право на землю, может не достроить объект.
• Изменение спецификации: материалы, планировки или инфраструктура, отличающиеся от буклета.
• Несоответствие разрешениям: здание, не соответствующее своему PBG или зонированию, что может заблокировать получение SLF и окончательную передачу прав.
• Сюрпризы с правом владения: «фрихолд»-проект, который на деле оказывается лизхолдом, или аренда, срок которой начал течь задолго до передачи вашего юнита.
• Обещания арендного дохода: гарантированная доходность или программы аренды, зависящие от будущих результатов застройщика и наличия нужных лицензий.

Что нужно проверить до подписания?

Попросите нотариуса или PPAT проверить:

• Застройщика: учредительные документы компании, директоров, NIB и лицензии через OSS.
• Землю: сертификат (SHM, SHGB или Hak Pakai) или основной договор аренды — на имя застройщика или с документально подтверждённым правом на застройку, без ипотеки и споров. Если земля арендована, проверьте срок основной аренды и условия её продления — ваш юнит не может пережить их.
• Зонирование: подтверждение KKPR о том, что назначение проекта (жилое, туристическое размещение) соответствует территориальному плану.
• PBG: выдано и соответствует проекту, который вы покупаете.
• Ход строительства: подтверждение достигнутого этапа, в идеале с проверкой на месте.
• Оформление прав на юнит: как и когда ваш юнит получит собственный сертификат или договор аренды и в какой форме.

Подробнее эти проверки описаны в нашем чек-листе due diligence.

Какие условия договора защищают мои платежи?

• Платежи по этапам: взносы привязаны к проверяемым этапам строительства, а не к календарным датам.
• Срок сдачи и штрафы за задержку: твёрдая дата передачи, штраф за каждый период просрочки и право расторгнуть договор с возвратом средств после оговорённого срока задержки.
• Механизм возврата: какая сумма возвращается и в какой срок, если застройщик не выполнил обязательства или не выполнено какое-либо условие.
• Приложение со спецификацией: подробное описание материалов, отделки, площадей и инфраструктуры с приложенными чертежами.
• Допуск по площади: что происходит, если фактическая площадь отличается от договорной.
• Гарантийный период: удержание или гарантийный срок после передачи, в течение которого застройщик устраняет дефекты.
• Переуступка до завершения: можете ли вы переуступить договор другому лицу и во сколько это обойдётся.
• Окончательный акт и сертификат: обязанность застройщика оформить AJB или договор аренды и предоставить SLF.
• Платежи по надлежащим каналам: на корпоративный счёт застройщика под квитанции и никогда — частным лицам.

Какие налоги возникают при покупке строящейся недвижимости?

Продажа нового здания застройщиком, зарегистрированным плательщиком НДС, облагается НДС, а покупатель уплачивает BPHTB (налог на приобретение прав на землю и здания) при приобретении права. Ставки, вычеты и действующие льготы на дату сделки следует уточнять — см. материал налоги и сборы при покупке на Бали. Спросите застройщика, включён ли НДС в указанные цены.

Как относиться к гарантиям арендного дохода?

Некоторые проекты предлагают гарантированную арендную доходность или управляют юнитами как краткосрочной арендой для отдыхающих. Относитесь к любой гарантии как к обещанию застройщика или его оператора: она стоит ровно столько, сколько стоит эта компания и сколько договор позволяет вам взыскать. Проверьте, у кого лицензия на сдачу юнитов в аренду, по какому KBLI, и допускает ли зонирование туристическое размещение. В нашем руководстве по доходу от аренды объясняется, как самостоятельно оценить доходность, не полагаясь на буклет.

Краткий чек-лист для покупки строящейся недвижимости

1. Компания и лицензии застройщика проверены.
2. Право на землю или основная аренда проверены, с оставшимся сроком.
3. Зонирование (KKPR) соответствует назначению проекта.
4. PBG выдано и соответствует проекту.
5. Строительство выполнено не менее чем на 20% до подписания PPJB.
6. PPJB подписан у нотариуса.
7. Платежи привязаны к этапам, предусмотрены штрафы за задержку и право на возврат средств.
8. Спецификация и чертежи приложены к договору.
9. Порядок оформления окончательного акта, сертификата на юнит или аренды и SLF прописан в договоре.

Строящиеся проекты представлены в нашем каталоге наряду с готовыми объектами; сроки сдачи и графики платежей устанавливает каждый застройщик, и мы подтверждаем их по каждому проекту отдельно. Посмотрите актуальные объекты и такие районы, как Чангу, Улувату и Сесех, и запросите у нас документы по проекту до бронирования.

Это руководство носит общий информационный характер и не является юридической консультацией. Ваш нотариус разберёт с вами PPJB перед подписанием.

Последняя проверка: октябрь 2026