Налоги и сборы при покупке недвижимости на Бали (BPHTB, PPh, НДС, PBB)

При покупке недвижимости на Бали покупатель уплачивает пошлину на приобретение BPHTB — до 5% от стоимости сверх регионального необлагаемого минимума, а продавец — окончательный подоходный налог (PPh) в размере 2,5%. Если новое здание приобретается у застройщика, зарегистрированного плательщиком НДС, к цене добавляется ещё и НДС. Кроме того, учитывайте услуги нотариуса/PPAT (вознаграждение PPAT ограничено 1%) и ежегодный земельный налог PBB.

Это основные статьи расходов. Детали важны: самая распространённая ошибка в материалах агентств — путаница между налогом покупателя и налогом продавца, а база для каждого из них далеко не всегда совпадает с согласованной ценой. В этом руководстве мы разберём каждую статью, а затем сведём их в иллюстративный расчёт.

Главное

• BPHTB (покупатель): до 5% от стоимости приобретения за вычетом регионального необлагаемого минимума NPOPTKP (Закон 1/2022, PP 35/2023).
• Окончательный PPh (продавец): 2,5% от валовой стоимости передачи для обычных земельных участков и зданий (PP 34/2016); уплачивается до подписания акта.
• НДС (PPN): применяется, когда новое здание продаёт компания — плательщик НДС, как правило застройщик; уточните ставку, действующую на дату вашей сделки.
• Вознаграждение PPAT: не более 1% от стоимости, указанной в акте (PP 37/1998 в редакции PP 24/2016); прочие нотариальные и административные расходы в этот лимит не входят.
• PBB-P2: ежегодный налог на землю и строения, не более 0,5% на национальном уровне; ставку устанавливает каждый округ, база — кадастровая стоимость (NJOP).

Что такое BPHTB и как он рассчитывается?

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) — пошлина на приобретение права на землю и строения. Её платит покупатель; согласно Закону 1/2022 о фискальных отношениях между центром и регионами и PP 35/2023 ставка составляет до 5% и устанавливается каждым округом.

База — это не просто цена. Это стоимость приобретения (NPOP) — на практике обычно стоимость сделки или NJOP, если она выше, — за вычетом NPOPTKP, необлагаемого минимума, установленного региональным нормативным актом. Закон 1/2022 устанавливает минимальный национальный размер NPOPTKP в 80 000 000 IDR; округ, где находится объект (Бадунг, Гианьяр, Денпасар, Табанан…), может установить более высокую сумму. Ваш нотариус или PPAT рассчитывает BPHTB исходя из фактической стоимости в акте и уточняет местный необлагаемый минимум.

BPHTB взимается при приобретении зарегистрированных прав, таких как Hak Milik, HGB и Hak Pakai. Аренда (Hak Sewa) — это договор, а не зарегистрированный титул, и облагается она иначе — см. ниже.

Какой налог платит продавец?

Продавец платит PPh PHTB — окончательный подоходный налог с передачи земли и строений: 2,5% от валовой стоимости передачи для обычных сделок (PP 34/2016). Его необходимо уплатить и подтвердить до того, как PPAT подпишет акт. Это налог продавца, но поскольку без него акт не может быть подписан, покупатель напрямую заинтересован в том, чтобы он был погашен.

Для отдельных видов передачи предусмотрены иные ставки или освобождения — например, для некоторого субсидируемого жилья. Порядок налогообложения конкретной сделки подтверждает ваш нотариус.

Облагается ли НДС новая вилла на Бали?

НДС (PPN) применяется, когда здание передаёт компания — плательщик НДС: как правило, застройщик, продающий новую виллу или апартаменты, в том числе на этапе строительства (off-plan). Перепродажа между частными лицами, как правило, НДС не облагается.

Ставка НДС и порядок расчёта его базы были изменены Законом 7/2021 и подзаконными актами в 2025 году, а правительство периодически вводило льготы по НДС для отдельных категорий нового жилья. На особо дорогие резиденции также может распространяться налог на предметы роскоши (PPnBM). Поскольку правила меняются, попросите застройщика выделить НДС отдельной строкой в графике цен, а нотариуса или налогового консультанта — подтвердить ставку, применимую на дату вашей сделки. Если вы покупаете на этапе строительства, прочитайте наше руководство о покупке off-plan на Бали.

Сколько стоят услуги нотариуса и PPAT?

Вознаграждение PPAT (должностного лица, оформляющего акты на землю) ограничено 1% от стоимости сделки, указанной в акте (PP 37/1998 в редакции PP 24/2016). Это верхний предел, а не фиксированная цена, и его можно обсуждать. Он покрывает гонорар PPAT, включая свидетелей, — но не всё остальное. Нотариальные действия, такие как PPJB (предварительный договор купли-продажи) или договор аренды, проверки в земельном ведомстве и регистрационные сборы, а также due diligence оплачиваются отдельно.

Попросите нотариуса или PPAT предоставить детализированную смету с указанием, какие позиции входят в лимит 1%, а какие нет. Сметы различаются в основном тем, что в них включено.

Как облагается покупка в лизхолд (аренду)?

Когда вы арендуете землю или здание, собственник получает арендную плату, а доход от аренды земли и строений облагается окончательным подоходным налогом в размере 10% от валовой суммы (PP 34/2017). В зависимости от того, кто является арендатором, обязанность удержать и уплатить налог может лежать на арендаторе, а не на арендодателе. При долгосрочной аренде с предоплатой налог рассчитывается со всей уплаченной суммы.

BPHTB к аренде в том же порядке не применяется, поскольку зарегистрированное право на землю не приобретается. Кто фактически несёт эти 10%, — предмет переговоров; убедитесь, что это чётко прописано в договоре аренды. Расходы на нотариуса за составление и подписание договора аренды остаются.

Что такое PBB и сколько он составляет?

PBB-P2 — ежегодный налог на землю и строения. Закон 1/2022 ограничивает его 0,5% на национальном уровне, а фактическую ставку каждый округ устанавливает региональным нормативным актом. Налог начисляется на NJOP — кадастровую стоимость, определённую государством, а не на рыночную цену, поэтому суммы обычно выглядят небольшими по сравнению с ценами продажи. Попросите у продавца квитанции об уплате PBB за последние периоды — неуплаченный PBB входит в число стандартных проверок нашего чек-листа due diligence.

Иллюстративный расчёт в IDR

Приведённые ниже цифры — лишь иллюстративный расчёт, а не смета по какому-либо объекту. Предполагается перепродажа зарегистрированного титула между частными лицами (без НДС), стоимость в акте 5 000 000 000 IDR, ставка BPHTB 5% и минимальный национальный NPOPTKP в 80 000 000 IDR. Необлагаемый минимум в вашем округе, NJOP и фактические расходы могут отличаться.

• BPHTB (покупатель): (5 000 000 000 IDR − 80 000 000 IDR) × 5% = 246 000 000 IDR.
• Окончательный PPh (продавец): 5 000 000 000 IDR × 2,5% = 125 000 000 IDR.
• Верхний предел вознаграждения PPAT: 5 000 000 000 IDR × 1% = до 50 000 000 IDR, обсуждается, плюс отдельно расписанные нотариальные и административные расходы.

В этом примере пошлина покупателя на приобретение составляет около 4,9% от цены без учёта нотариальных расходов. Если бы тот же объект был новостройкой, купленной у застройщика — плательщика НДС, к цене добавился бы НДС по действующей ставке, поэтому всегда уточняйте, включён ли НДС в указанную цену.

Кто что платит? Краткий чек-лист

• Покупатель: BPHTB, доля покупателя в расходах на нотариуса/PPAT, НДС при покупке новостройки (включён в цену или добавляется к ней), PBB с момента передачи объекта.
• Продавец: окончательный PPh с передачи, доля продавца в нотариальных расходах, PBB до момента передачи.
• Аренда: окончательный налог 10% с арендной платы для собственника (кто его несёт, согласуется в договоре), расходы на нотариуса за договор аренды.

Распределение нотариальных расходов и возможных задолженностей обсуждается — зафиксируйте его в оферте.

Что посмотреть дальше

Все цены на нашем сайте указаны в IDR, и в каждом объявлении указан вид права собственности — от него зависит, какие из перечисленных налогов применяются. Посмотрите актуальные объекты или выберите район — Чангу, Семиньяк, Санур, Убуд — и попросите нас, чтобы нотариус подготовил расчёт расходов по конкретному объекту до принятия решения.

Это руководство носит общий информационный характер и не является налоговой консультацией. Ставки и необлагаемые минимумы меняются; что применимо к вашей сделке, подтвердит ваш нотариус, PPAT или налоговый консультант.

Последняя проверка: октябрь 2026