Acheter sur plan à Bali : risques et protections

Acheter sur plan à Bali, c'est payer un bien avant son achèvement, dans le cadre d'un PPJB (promesse de vente). Le PP 12/2021 n'autorise un promoteur à en signer un qu'une fois le statut foncier clarifié, le permis de construire délivré, les réseaux disponibles et la construction avancée à 20 %. Vérifiez chacun de ces points, puis négociez l'échéancier et les conditions en cas de retard.

L'achat sur plan peut offrir des prix plus précoces et un choix de lots, et un projet bien mené livre exactement ce qui était promis. Les risques sont également clairs : retard, modification des prestations, permis non conformes au projet, ou promoteur incapable d'achever. Les protections tiennent surtout à ce que vous vérifiez avant de signer et à ce que vous inscrivez dans le contrat.

Points clés

• Le PPJB est encadré par le PP 12/2021 et doit être signé devant notaire.
• Conditions préalables : statut foncier certain, permis de construire (PBG), réseaux et infrastructures disponibles, et au moins 20 % d'avancement des travaux.
• Faites vérifier vous-même par le notaire le droit foncier (ou le bail) du promoteur, le PBG, le zonage et les documents de la société.
• Liez les paiements aux étapes de construction, et non à de simples dates.
• Négociez des pénalités de retard, un droit au remboursement et un descriptif précis.
• Vérifiez le régime de détention que vous obtiendrez à la livraison — titre en pleine propriété (freehold), HGB, Hak Pakai ou bail (leasehold) — et sa durée restante.

Qu'est-ce qu'un PPJB et qu'exige le PP 12/2021 ?

Le PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) est une promesse de vente engageante, utilisée lorsque l'acte définitif (AJB) ne peut pas encore être signé parce que le bien n'est pas achevé ou n'a pas encore fait l'objet de son propre certificat. Le PP 12/2021 sur le logement l'encadre au lieu de le laisser entièrement à la discrétion du promoteur.

Avant qu'un promoteur puisse conclure un PPJB, le règlement exige :

• la certitude du statut foncier,
• le permis de construire (PBG),
• la disponibilité des réseaux et infrastructures,
• un avancement des travaux d'au moins 20 %,
• et la signature du PPJB devant notaire.

Chaque point est un document ou un fait vérifiable, et non une promesse à laquelle il faudrait se fier. Si un promoteur vous demande de signer un contrat de « réservation » ou de « booking » pour un projet qui ne remplit pas encore ces conditions, comprenez précisément à quoi ce document engage chaque partie et si votre argent est remboursable.

Quels sont les principaux risques d'un achat sur plan à Bali ?

• Retard : les projets prennent du retard pour de nombreuses raisons — permis, entrepreneurs, météo, financement.
• Inachèvement : un promoteur à court de trésorerie ou qui perd son droit foncier peut ne pas terminer.
• Modification des prestations : matériaux, plans ou équipements différents de la brochure.
• Non-conformité aux permis : un bâtiment non conforme à son PBG ou au zonage, ce qui peut bloquer le SLF (certificat de conformité) et le transfert final.
• Surprises sur le régime de détention : un projet présenté en « pleine propriété » qui est en réalité en bail, ou un bail dont la durée a commencé bien avant la livraison de votre lot.
• Promesses locatives : rendements garantis ou programmes locatifs qui dépendent des performances futures du promoteur et des bonnes licences.

Que dois-je vérifier avant de signer ?

Demandez au notaire ou au PPAT de vérifier :

• Le promoteur : statuts de la société, dirigeants, NIB et licences via l'OSS.
• Le terrain : le certificat (SHM, SHGB ou Hak Pakai) ou le bail principal, au nom du promoteur ou assorti d'un droit documenté à construire, libre d'hypothèques et de litiges. Si le terrain est loué, vérifiez la durée du bail principal et ses conditions de prolongation — votre lot ne peut pas lui survivre.
• Le zonage : la confirmation KKPR que l'usage du projet (résidentiel, hébergement touristique) est conforme au plan d'aménagement.
• Le PBG : délivré et conforme aux plans que vous achetez.
• L'avancement des travaux : preuve de l'étape atteinte, idéalement vérifiée sur place.
• L'obtention du titre du lot : comment et quand votre lot recevra son propre titre ou bail, et sous quelle forme.

Notre checklist de due diligence détaille ces vérifications.

Quelles clauses protègent mes paiements ?

• Paiements par étapes : des échéances liées à des étapes de construction vérifiables, et non à des dates du calendrier.
• Date de livraison et pénalités de retard : une date de remise des clés ferme, une pénalité par période de retard et un droit de résiliation avec remboursement au-delà d'un retard défini.
• Mécanisme de remboursement : quel montant est remboursé, et dans quel délai, si le promoteur ne livre pas ou si une condition n'est pas remplie.
• Annexe descriptive : matériaux, finitions, surfaces et équipements détaillés, plans joints.
• Tolérance de surface : ce qui se passe si la surface livrée diffère de celle du contrat.
• Période de garantie : une retenue ou une garantie après la livraison pour que le promoteur corrige les défauts.
• Cession avant achèvement : la possibilité de céder votre contrat à un tiers, et à quel coût.
• Acte définitif et certificat : l'obligation pour le promoteur de finaliser l'AJB ou l'acte de bail et de remettre le SLF.
• Paiements par les circuits appropriés : sur le compte de la société du promoteur, contre reçu, jamais à des particuliers.

Qu'en est-il des taxes sur un achat sur plan ?

Un bâtiment neuf vendu par un promoteur assujetti à la TVA est soumis à la TVA, et la BPHTB (droit d'acquisition) est due par l'acheteur lors de l'acquisition du droit. Les taux, abattements et éventuelles incitations en vigueur à la date de la transaction doivent être vérifiés — voir taxes et frais à l'achat à Bali. Demandez au promoteur si les prix annoncés incluent la TVA.

Comment considérer les garanties locatives ?

Certains projets proposent un rendement locatif garanti ou gèrent les lots en location saisonnière. Considérez toute garantie comme une promesse du promoteur ou de son exploitant, qui vaut ce que vaut cette société et ce que le contrat vous permet de faire exécuter. Vérifiez qui détient la licence d'activité pour la location des lots, sous quel KBLI, et si le zonage autorise l'hébergement touristique. Notre guide des revenus locatifs explique comment estimer vous-même le rendement plutôt que de vous fier à une brochure.

Checklist rapide de l'achat sur plan

1. Société et licences du promoteur vérifiées.
2. Droit foncier ou bail principal vérifié, avec sa durée restante.
3. Zonage (KKPR) compatible avec l'usage du projet.
4. PBG délivré et conforme aux plans.
5. Travaux avancés d'au moins 20 % avant le PPJB.
6. PPJB signé devant notaire.
7. Paiements liés aux étapes, avec pénalités de retard et droit au remboursement.
8. Descriptif et plans annexés.
9. Étapes vers l'acte définitif, le titre ou le bail du lot et le SLF inscrites au contrat.

Les projets sur plan figurent dans notre catalogue aux côtés des biens achevés ; les délais de livraison et les échéanciers sont fixés par chaque promoteur, et nous les vérifions projet par projet. Parcourez les annonces actuelles et des zones comme Canggu, Uluwatu et Seseh, et demandez-nous les documents du projet avant de réserver.

Ce guide fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique. Votre notaire examine le PPJB avec vous avant la signature.

Dernière révision : octobre 2026