Clauses de prolongation de bail à Bali : ce qu'il faut négocier

Dans un bail (leasehold) à Bali, la clause de prolongation vaut souvent davantage qu'une remise sur le prix. Négociez un droit de prolongation contraignant (et non une simple « priorité » ou une option de discussion), un prix fixé dès maintenant ou selon une formule claire, un délai de préavis, une protection en cas de décès du propriétaire ou de vente du terrain, et le sort du bâtiment en fin de bail.

Le droit indonésien ne fixe ni durée maximale pour un bail (Hak Sewa) ni règles par défaut pour sa prolongation : la loi agraire fondamentale (loi 5/1960, art. 44–45) s'en remet au contrat. La prolongation est donc exactement aussi solide que les termes que vous signez. Ce guide recense les clauses à négocier et les problèmes de rédaction à surveiller.

Points clés

• Une « option » ou une « priorité » de prolongation est plus faible qu'un droit de prolongation à un prix défini.
• Fixez dès maintenant le prix de prolongation, ou une formule qui ne puisse pas être remise en discussion.
• Prévoyez des délais de préavis clairs et les conséquences de leur non-respect.
• Engagez les héritiers du propriétaire et tout futur acquéreur du terrain.
• Assurez-vous que le bail peut être cédé avec le droit de prolongation.
• Faites établir le bail par acte notarié, signé par toutes les personnes ayant un droit sur le terrain.

Pourquoi la clause de prolongation est-elle si importante ?

Une villa en bail est un actif qui se déprécie : sa valeur dépend des années restantes. Un bail de 25 ans assorti d'une prolongation solide ne se revend pas du tout comme un bail de 25 ans assorti d'une vague promesse. Les futurs acquéreurs et leurs notaires liront cette clause, tout comme quiconque envisagerait de louer la villa sur une longue durée.

Comme la loi ne comble pas les lacunes, une clause imprécise laisse généralement la décision au propriétaire du terrain, ou à ses héritiers, qui ne partageront pas forcément les intentions de la famille d'origine.

Droit de prolongation, option ou priorité : quelle différence ?

• Droit de prolongation : le locataire peut prolonger à des conditions déjà définies, et le propriétaire est tenu d'accepter si le locataire remplit les conditions (préavis, paiement). C'est la forme la plus solide.
• Option de négociation / « première priorité » : le locataire est le premier interlocuteur, mais rien n'oblige les parties à s'entendre. Faute d'accord sur le prix, il peut n'y avoir aucune prolongation.
• Formulation de prolongation « automatique » : parfois employée de façon approximative. Demandez au notaire de confirmer que la formulation engage réellement le propriétaire et que le prix est défini.

Visez un droit de prolongation, avec des conditions clairement énoncées.

Comment fixer le prix de prolongation ?

C'est le cœur de la négociation. Approches courantes :

• Fixé dès maintenant : le prix de prolongation est indiqué dans le bail, en IDR. C'est la solution la plus claire pour les deux parties.
• Payé dès maintenant : certains acquéreurs prépaient la prolongation en même temps que la durée initiale, afin de sécuriser toute la période dès la signature. Vérifiez que l'acte considère l'ensemble de la période comme accordée, et non simplement promise.
• Formule : une méthode établie, par exemple le prix initial ajusté selon un indice ou un pourcentage défini. La formule ne doit laisser aucune marge pour rouvrir la question.
• « Prix du marché au moment venu » : la version la plus faible. Sans méthode d'évaluation ni mécanisme de règlement des désaccords, c'est une invitation à renégocier.

Quelle que soit la solution retenue, convenez de qui supporte l'impôt libératoire de 10 % sur le loyer de la prolongation (PP 34/2017), comme pour la durée initiale.

Quels délais et quelles conditions faut-il inscrire ?

• Quand le préavis de prolongation doit être donné (par exemple, un certain nombre de mois avant l'échéance) et sous quelle forme.
• Quand le paiement est dû, et à qui.
• Ce qui se passe en cas de retard du locataire : le droit est-il perdu, ou existe-t-il un délai de grâce ?
• Que le propriétaire ne peut refuser que pour des motifs énoncés, comme un manquement non corrigé.
• Que la prolongation est signée par acte notarié, avec une répartition des frais.

Que se passe-t-il si le propriétaire décède ou vend le terrain ?

Aucune règle légale par défaut ne tranche cette question pour un bail : c'est donc au contrat de le faire. Négociez que :

• Le bail et le droit de prolongation engagent les héritiers et ayants droit du propriétaire.
• Toute vente du terrain se fait sous réserve du bail, l'acquéreur du terrain le reprenant avec le droit de prolongation.
• Tous les membres de la famille concernés signent ou consentent dès le départ, lorsque le terrain est familial ou issu d'une succession.
• Le bailleur s'engage à ne pas hypothéquer le terrain d'une manière qui pourrait porter atteinte au bail, ou à vous en informer s'il le fait.

Demandez au notaire quelles démarches sont possibles pour inscrire le bail auprès du bureau foncier pour cette parcelle, et ce que cette inscription protège ou non.

Puis-je vendre le bail avec le droit de prolongation ?

Vérifiez que le bail vous permet de le céder ou de le transférer, avec le droit de prolongation, sans le consentement du propriétaire ou avec un consentement qui ne peut être refusé sans motif raisonnable. À défaut, un futur acquéreur risque de n'acheter que les années restantes. Il en va de même pour la sous-location si vous prévoyez de louer la villa : voir les revenus locatifs à Bali.

Que devient le bâtiment en fin de bail ?

• La propriété du bâtiment revient-elle au propriétaire du terrain, sans indemnité ?
• Le locataire doit-il démolir et remettre le terrain en état, et à la charge de qui ?
• Existe-t-il un droit de reprendre les aménagements et le mobilier ?
• Une indemnité pour les améliorations est-elle prévue si la prolongation n'est pas accordée ?

Une formulation imprécise sur la fin du bail est une source fréquente de litiges. Réglez la question dès maintenant.

Autres clauses à vérifier par la même occasion

• Usage autorisé : résidentiel uniquement, ou location commerciale permise.
• Droits de construction : ce que vous pouvez construire ou reconstruire, et la coopération du propriétaire pour le PBG (permis de construire) et les autres autorisations.
• Coopération pour les licences : le propriétaire signe tout document nécessaire aux licences d'exploitation.
• Règlement des litiges : juridiction compétente et langue de référence.
• Arrangements cérémoniels et d'accès avec le banjar, le cas échéant.

Questions à poser avant de signer

1. La prolongation est-elle un droit ou seulement une priorité ?
2. Le prix de prolongation est-il fixé, prépayé ou déterminé par une formule ?
3. Quels préavis et quels délais s'appliquent ?
4. Le bail engage-t-il les héritiers et les futurs acquéreurs du terrain ?
5. Puis-je vendre le bail avec le droit de prolongation ?
6. À qui appartient le bâtiment en fin de bail ?
7. Toutes les personnes ayant un droit sur le terrain ont-elles signé ?

Pour une vue d'ensemble, lisez bail ou pleine propriété à Bali et la liste de contrôle de due diligence. Des biens en bail à Canggu, Seseh, Uluwatu et Ubud figurent dans nos annonces actuelles, avec leur régime foncier indiqué ; demandez-nous le bail de chacun d'eux avant de faire une offre.

Ce guide fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique. Faites relire le bail concerné par un notaire avant de signer.

Dernière révision : octobre 2026