Visas et immobilier à Bali : KITAS, KITAP, visa second home et golden visa

Être propriétaire ou titulaire d'un bail à Bali ne vous donne ni visa, ni droit de résidence, ni droit de travailler. L'immigration et le foncier sont deux systèmes distincts. Vous pouvez acheter un logement avec un document d'immigration valide, mais un séjour de longue durée exige un permis propre — KITAS, KITAP, visa second home ou golden visa — chacun avec ses propres conditions.

La confusion est compréhensible : certains visas tiennent compte de votre patrimoine, certaines voies d'investissement passent par une société qui peut aussi détenir un bien, et beaucoup de discours commerciaux mélangent les deux. Ce guide distingue ce que vous apporte l'immobilier de ce que vous apporte l'immigration, afin que vous puissiez anticiper correctement l'un et l'autre.

Points clés

• La propriété d'un bien ne crée aucun droit de séjour en Indonésie, pas plus qu'un bail.
• Depuis le Permen ATR/BPN 18/2021, un KITAS ou un KITAP n'est plus exigé pour qu'un étranger achète une résidence ; un document d'immigration valide suffit.
• Le KITAS (permis de séjour temporaire) et le KITAP (permis de séjour permanent) sont des permis d'immigration, avec leurs propres garants et conditions.
• Le visa second home et le golden visa sont des voies de long séjour fondées sur des fonds ou un investissement ; leurs seuils sont fixés par la réglementation de l'immigration et doivent être vérifiés au moment de la demande.
• Exploiter une activité de location depuis votre villa exige des licences d'activité, et travailler en Indonésie exige le permis adéquat.

Acheter un bien à Bali me donne-t-il un visa ?

Non. Acheter une villa, détenir un Hak Pakai ou signer un bail de longue durée ne vous ouvre pas droit à un permis de séjour. Un bail de 30 ans ne signifie pas 30 ans de résidence. Vous entrez et séjournez sous le permis d'immigration que vous détenez, et vous devez quitter le pays ou changer de statut à son expiration — quel que soit le bien.

L'inverse est également vrai : vous n'avez pas besoin d'un permis de long séjour pour acheter. Depuis le règlement ministériel ATR/BPN 18/2021, un étranger peut acheter une résidence avec un document d'immigration valide, comme un passeport et un visa. La pratique administrative de certains bureaux fonciers peut toutefois être en retard sur le texte ; vérifiez donc auprès du notaire l'exigence applicable à votre cas.

Qu'est-ce qu'un KITAS, et quel lien avec l'immobilier ?

Le KITAS (Kartu Izin Tinggal Terbatas, aujourd'hui généralement délivré sous forme électronique en tant qu'ITAS) est un permis de séjour temporaire. Il existe en plusieurs catégories selon l'objet du séjour — par exemple travail, investissement, regroupement familial, retraite ou voie second home — et chaque catégorie a son propre garant et ses propres conditions.

L'immobilier n'intervient que de deux façons :

• Le KITAS fait partie des documents d'immigration permettant de détenir un Hak Pakai — mais il n'est pas obligatoire, un visa valide suffisant.
• Un KITAS investisseur peut être obtenu en tant qu'actionnaire d'une PT PMA. Cette société peut posséder ou louer un bien, mais le visa découle de l'investissement et de la société, non de la villa. Voir la PT PMA pour l'immobilier à Bali.

Qu'est-ce qu'un KITAP ?

Le KITAP (Kartu Izin Tinggal Tetap) est un permis de séjour permanent. Il s'obtient généralement après avoir détenu certaines catégories de KITAS pendant une certaine durée, ou par des voies spécifiques comme le mariage avec un ressortissant indonésien. Il doit être renouvelé périodiquement. Posséder un bien ne raccourcit ni ne remplace ces conditions.

Qu'est-ce que le visa second home ?

Le visa second home, créé en 2022, est une voie de long séjour de cinq ou dix ans destinée aux étrangers disposant de fonds suffisants, comme les retraités et les personnes fortunées. Il exige une preuve de fonds ou d'actifs selon la réglementation de l'immigration et ne permet pas, à lui seul, de travailler.

Le seuil financier et les justificatifs acceptés ont été modifiés depuis la création de ce visa. Vérifiez les exigences en vigueur auprès du service de l'immigration ou d'un agent de visa agréé avant de compter sur un bien immobilier dans votre dossier.

Qu'est-ce que le golden visa ?

Le golden visa indonésien, créé en 2023, accorde des permis de séjour de cinq ou dix ans aux investisseurs qui créent une société en Indonésie ou y investissent, ou qui placent des fonds dans des instruments éligibles comme des obligations d'État, des actions ou des dépôts. Les seuils diffèrent selon qu'il s'agit d'un particulier ou d'une société et selon la durée, et ils sont fixés par la réglementation de l'immigration.

L'achat d'une villa privée ne constitue pas, en soi, un investissement éligible au golden visa. Si le golden visa fait partie de votre projet, demandez à un conseiller agréé quelles voies d'investissement sont éligibles à la date de votre demande, et organisez l'achat immobilier séparément.

Puis-je louer ma villa en étant titulaire d'un visa ?

La location d'un bien est une activité commerciale qui exige des licences d'activité via l'OSS, et exercer un travail rémunéré en Indonésie exige un permis approprié. Un visa touristique ou un visa second home ne vous autorise pas à exploiter vous-même une activité. Les propriétaires étrangers qui louent le font généralement via une PT PMA, la société étant agréée pour l'hébergement et tout dirigeant étranger détenant le permis approprié. Voir les revenus locatifs à Bali.

Que devient mon Hak Pakai si je quitte l'Indonésie ?

Le Hak Pakai d'un particulier étranger est lié au respect, par son titulaire, des conditions du PP 18/2021. Le règlement prévoit un délai pendant lequel un titulaire qui ne remplit plus les conditions doit céder le droit, faute de quoi celui-ci peut s'éteindre. Des règles similaires s'appliquent aux héritiers qui ne remplissent pas les conditions. Les conditions et délais exacts doivent être vérifiés avec un notaire selon votre situation, et ils justifient de préparer la succession dès l'achat.

Un bail est un contrat et ne dépend pas de la résidence, même si le bail lui-même peut prévoir des conditions.

Adapter la bonne combinaison à votre projet

• Quelques mois de vacances par an : un visa adapté aux séjours de visite ; un bail ou un Hak Pakai sur le logement. Aucune activité commerciale.
• Vivre à Bali sans travailler : un permis de séjour retraite, famille ou second home, selon votre éligibilité ; un bail ou un Hak Pakai.
• Investir et louer : une PT PMA agréée pour l'activité, avec des permis investisseur ou de travail pour les personnes concernées ; la société détient un HGB ou un bail.
• Investissement important avec besoin de long séjour : étudiez les voies du golden visa avec un conseiller, en parallèle de la structure immobilière.

Pour aller plus loin

Notre guide de la propriété immobilière à Bali détaille chaque titre foncier, et bail ou pleine propriété à Bali compare les options. Parcourez les annonces actuelles dans des zones comme Ubud, Sanur et Canggu ; nous pouvons vous mettre en relation avec un notaire et un conseiller en visas agréé.

Ce guide fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique ou en matière d'immigration. Les règles d'immigration changent fréquemment ; vérifiez les exigences en vigueur auprès du service de l'immigration ou d'un conseiller agréé.

Dernière révision : octobre 2026