Pajak dan Biaya Saat Membeli Properti di Bali (BPHTB, PPh, PPN, PBB)

Saat membeli properti di Bali, pembeli membayar BPHTB hingga 5% atas nilai di atas batas tidak kena pajak yang ditetapkan daerah, sedangkan penjual membayar PPh final sebesar 2,5%. Bangunan baru yang dibeli dari pengembang yang terdaftar sebagai PKP juga dikenakan PPN. Ditambah lagi biaya notaris/PPAT, dengan honorarium PPAT maksimal 1%, serta PBB tahunan.

Itulah pos-pos utamanya. Rinciannya tetap penting, karena kesalahan paling umum dalam materi agen properti adalah tertukarnya pajak pembeli dan pajak penjual, dan karena dasar pengenaan masing-masing pajak tidak selalu sama dengan harga yang disepakati. Panduan ini membahas setiap pos, lalu menggabungkannya dalam sebuah contoh perhitungan.

Poin-poin utama

• BPHTB (pembeli): hingga 5% dari nilai perolehan dikurangi batas tidak kena pajak daerah, yaitu NPOPTKP (UU 1/2022, PP 35/2023).
• PPh final (penjual): 2,5% dari nilai bruto pengalihan untuk tanah dan bangunan biasa (PP 34/2016), dibayar sebelum akta ditandatangani.
• PPN: berlaku apabila badan usaha yang terdaftar sebagai PKP, biasanya pengembang, menjual bangunan baru; pastikan tarif yang berlaku pada transaksi Anda.
• Honorarium PPAT: maksimal 1% dari nilai akta (PP 37/1998 sebagaimana diubah dengan PP 24/2016); biaya kenotariatan dan administrasi lainnya berada di luar batas tersebut.
• PBB-P2: pajak bumi dan bangunan tahunan, maksimal 0,5% secara nasional dan ditetapkan oleh masing-masing kabupaten/kota, dikenakan atas nilai yang ditetapkan pemerintah (NJOP).

Apa itu BPHTB dan bagaimana cara menghitungnya?

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) adalah bea atas perolehan hak atas tanah dan bangunan. Bea ini dibayar oleh pembeli, dan berdasarkan UU 1/2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah serta PP 35/2023, tarifnya paling tinggi 5%, ditetapkan oleh masing-masing kabupaten/kota.

Dasar pengenaannya bukan sekadar harga. Dasarnya adalah nilai perolehan (NPOP) — dalam praktik biasanya nilai transaksi, atau NJOP jika lebih tinggi — dikurangi NPOPTKP, yaitu batas tidak kena pajak yang ditetapkan melalui peraturan daerah. UU 1/2022 menetapkan NPOPTKP minimum nasional sebesar IDR 80.000.000; kabupaten/kota tempat properti berada (Badung, Gianyar, Denpasar, Tabanan…) dapat menetapkan angka yang lebih tinggi. Notaris atau PPAT Anda menghitung BPHTB berdasarkan nilai akta yang sebenarnya dan memastikan batas yang berlaku di daerah tersebut.

BPHTB berlaku atas perolehan hak terdaftar seperti Hak Milik, HGB, dan Hak Pakai. Sewa (Hak Sewa) merupakan perjanjian, bukan hak atas tanah yang terdaftar, sehingga perlakuan pajaknya berbeda — lihat di bawah.

Pajak apa yang dibayar penjual?

Penjual membayar PPh PHTB, yaitu pajak penghasilan final atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan: 2,5% dari nilai bruto pengalihan untuk transaksi biasa (PP 34/2016). Pajak ini wajib dibayar dan divalidasi sebelum PPAT menandatangani akta. Meskipun merupakan pajak penjual, karena akta tidak dapat ditandatangani tanpa pelunasannya, pembeli sangat berkepentingan untuk memastikan pajak ini telah diselesaikan.

Pengalihan tertentu dikenakan tarif berbeda atau dibebaskan, misalnya sebagian rumah bersubsidi. Notaris Anda akan memastikan perlakuan yang berlaku untuk penjualan tersebut.

Apakah vila baru di Bali dikenakan PPN?

PPN berlaku apabila badan usaha yang terdaftar sebagai PKP menyerahkan bangunan — biasanya pengembang yang menjual vila atau apartemen baru, termasuk secara off-plan. Penjualan kembali antarperorangan umumnya tidak dikenakan PPN.

Tarif PPN dan cara penghitungan dasar pengenaannya telah diubah oleh UU 7/2021 dan peraturan pelaksanaannya pada 2025, dan pemerintah dari waktu ke waktu memberikan insentif PPN untuk rumah baru tertentu. Hunian bernilai sangat tinggi juga dapat dikenakan PPnBM. Karena aturan ini terus berubah, mintalah pengembang mencantumkan PPN secara terpisah dalam daftar harga, dan mintalah notaris atau konsultan pajak Anda memastikan tarif yang berlaku pada tanggal transaksi. Jika Anda membeli secara off-plan, baca panduan kami tentang membeli properti off-plan di Bali.

Berapa biaya notaris dan PPAT?

Honorarium PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) dibatasi maksimal 1% dari nilai transaksi yang tercantum dalam akta (PP 37/1998 sebagaimana diubah dengan PP 24/2016). Angka tersebut adalah batas atas, bukan harga tetap, dan dapat dinegosiasikan. Honorarium ini mencakup jasa PPAT, termasuk saksi — bukan semua biaya. Akta notaris seperti PPJB atau akta sewa, pengecekan dan biaya pendaftaran di kantor pertanahan, serta due diligence dihitung terpisah.

Mintalah penawaran terperinci dari notaris/PPAT yang menunjukkan pos mana yang termasuk dalam batas 1% dan mana yang tidak. Perbedaan penawaran umumnya terjadi karena cakupan layanannya berbeda.

Bagaimana pajak atas pembelian hak sewa?

Ketika Anda menyewa tanah atau bangunan, pemilik tanah memperoleh penghasilan sewa, dan penghasilan dari persewaan tanah dan bangunan dikenakan PPh final sebesar 10% dari jumlah bruto (PP 34/2017). Tergantung siapa penyewanya, penyewa dapat diwajibkan memotong dan menyetorkan pajak tersebut, bukan pemilik. Pada sewa jangka panjang yang dibayar di muka, pajak dihitung atas seluruh sewa yang dibayarkan.

BPHTB tidak berlaku dengan cara yang sama pada sewa, karena tidak ada hak atas tanah terdaftar yang diperoleh. Siapa yang menanggung 10% tersebut dalam praktik merupakan hal yang dinegosiasikan — pastikan perjanjian sewa menyatakannya dengan jelas. Biaya notaris untuk penyusunan dan penandatanganan akta sewa tetap berlaku.

Apa itu PBB dan berapa besarnya?

PBB-P2 adalah pajak bumi dan bangunan tahunan. UU 1/2022 membatasinya maksimal 0,5% secara nasional, dan setiap kabupaten/kota menetapkan tarif sebenarnya melalui peraturan daerah. Pajak ini dikenakan atas NJOP, yaitu nilai yang ditetapkan pemerintah, bukan harga pasar, sehingga tagihannya sering tampak kecil dibandingkan harga jual. Mintalah bukti pembayaran PBB terbaru dari penjual — tunggakan PBB adalah salah satu pemeriksaan standar dalam daftar periksa due diligence kami.

Contoh perhitungan dalam IDR

Angka-angka di bawah ini hanya contoh perhitungan, bukan penawaran untuk properti tertentu. Contoh ini mengasumsikan penjualan kembali hak terdaftar antarperorangan (tanpa PPN), nilai akta IDR 5.000.000.000, tarif BPHTB 5%, dan NPOPTKP minimum nasional sebesar IDR 80.000.000. Batas tidak kena pajak di kabupaten/kota Anda, NJOP, dan biaya sebenarnya dapat berbeda.

• BPHTB (pembeli): (IDR 5.000.000.000 − IDR 80.000.000) × 5% = IDR 246.000.000.
• PPh final (penjual): IDR 5.000.000.000 × 2,5% = IDR 125.000.000.
• Batas honorarium PPAT: IDR 5.000.000.000 × 1% = maksimal IDR 50.000.000, dapat dinegosiasikan, ditambah biaya kenotariatan dan administrasi yang dirinci terpisah.

Dalam contoh ini, bea perolehan yang dibayar pembeli sekitar 4,9% dari harga, belum termasuk biaya notaris. Jika properti yang sama merupakan bangunan baru yang dibeli dari pengembang PKP, PPN akan ditambahkan pada harga sesuai tarif yang berlaku, jadi selalu tanyakan apakah harga yang ditawarkan sudah termasuk PPN.

Siapa membayar apa? Daftar periksa singkat

• Pembeli: BPHTB, bagian pembeli atas biaya notaris/PPAT, PPN atas bangunan baru (sudah termasuk dalam atau ditambahkan pada harga), PBB sejak serah terima.
• Penjual: PPh final atas pengalihan, bagian penjual atas biaya notaris, PBB hingga serah terima.
• Sewa: PPh final 10% atas sewa yang menjadi kewajiban pemilik tanah (siapa yang menanggungnya disepakati dalam perjanjian sewa), biaya notaris untuk akta sewa.

Pembagian biaya notaris dan tunggakan dapat dinegosiasikan — cantumkan dalam surat penawaran.

Langkah selanjutnya

Semua harga di situs kami dalam IDR, dan setiap listing mencantumkan status haknya, yang menunjukkan pajak mana di atas yang berlaku. Lihat listing terbaru atau jelajahi berdasarkan area — Canggu, Seminyak, Sanur, Ubud — dan minta kami agar notaris menyiapkan rincian biaya untuk properti tertentu sebelum Anda mengambil keputusan.

Panduan ini merupakan informasi umum, bukan nasihat perpajakan. Tarif dan batas tidak kena pajak dapat berubah; notaris, PPAT, atau konsultan pajak Anda akan memastikan apa yang berlaku untuk transaksi Anda.

Terakhir ditinjau: Oktober 2026