Taxes et frais lors d'un achat immobilier à Bali (BPHTB, PPh, TVA, PBB)

Lorsque vous achetez un bien à Bali, l'acheteur paie le droit de mutation BPHTB, jusqu'à 5 % de la valeur au-delà d'un abattement régional, et le vendeur paie un impôt libératoire sur le revenu (PPh) de 2,5 %. Un bâtiment neuf acheté auprès d'un promoteur assujetti à la TVA supporte également la TVA. S'y ajoutent les frais de notaire/PPAT, plafonnés à 1 % pour le PPAT, ainsi que la taxe foncière annuelle PBB.

Voilà les grandes lignes. Le détail compte, car l'erreur la plus fréquente dans les supports d'agences consiste à confondre l'impôt de l'acheteur et celui du vendeur, et parce que l'assiette de chaque impôt n'est pas toujours le prix convenu. Ce guide passe en revue chaque poste, puis les réunit dans un calcul indicatif.

Points clés

• BPHTB (acheteur) : jusqu'à 5 % de la valeur d'acquisition diminuée d'un abattement régional, le NPOPTKP (loi 1/2022, PP 35/2023).
• PPh libératoire (vendeur) : 2,5 % de la valeur brute de cession pour les terrains et bâtiments ordinaires (PP 34/2016), payé avant la signature de l'acte.
• TVA (PPN) : s'applique lorsqu'une entreprise assujettie à la TVA, généralement un promoteur, vend un bâtiment neuf ; vérifiez le taux en vigueur à la date de votre transaction.
• Honoraires du PPAT : plafonnés à 1 % de la valeur de l'acte (PP 37/1998 modifié par PP 24/2016) ; les autres frais notariaux et administratifs ne relèvent pas de ce plafond.
• PBB-P2 : taxe annuelle sur les terrains et bâtiments, plafonnée à 0,5 % au niveau national et fixée par chaque régence, calculée sur la valeur administrative (NJOP).

Qu'est-ce que la BPHTB et comment est-elle calculée ?

La BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) est le droit dû sur l'acquisition d'un droit sur un terrain et des bâtiments. Elle est payée par l'acheteur et, en vertu de la loi 1/2022 sur les relations financières entre l'État et les régions et du PP 35/2023, son taux peut atteindre 5 %, fixé par chaque régence.

L'assiette n'est pas simplement le prix. Il s'agit de la valeur d'acquisition (NPOP) — en pratique, généralement la valeur de la transaction, ou le NJOP s'il est plus élevé — diminuée du NPOPTKP, un abattement non imposable fixé par réglementation régionale. La loi 1/2022 fixe le NPOPTKP minimum national à 80 000 000 IDR ; la régence où se situe le bien (Badung, Gianyar, Denpasar, Tabanan…) peut retenir un montant plus élevé. Votre notaire ou PPAT calcule la BPHTB sur la valeur réelle de l'acte et confirme l'abattement local.

La BPHTB s'applique à l'acquisition de droits enregistrés tels que Hak Milik, HGB et Hak Pakai. Un bail (Hak Sewa) est un contrat et non un titre enregistré, et il est imposé différemment — voir ci-dessous.

Quel impôt le vendeur paie-t-il ?

Le vendeur paie la PPh PHTB, un impôt libératoire sur le revenu tiré de la cession de terrains et de bâtiments : 2,5 % de la valeur brute de cession pour les transactions ordinaires (PP 34/2016). Il doit être payé et validé avant que le PPAT ne signe l'acte. C'est l'impôt du vendeur, mais comme l'acte ne peut être signé sans lui, l'acheteur a tout intérêt à s'assurer qu'il est réglé.

Certaines cessions sont soumises à des taux différents ou bénéficient d'exonérations, par exemple certains logements aidés. Votre notaire confirme le traitement applicable à la vente concernée.

Y a-t-il de la TVA sur une villa neuve à Bali ?

La TVA (PPN) s'applique lorsqu'une entreprise assujettie à la TVA livre un bâtiment — typiquement un promoteur qui vend une villa ou un appartement neuf, y compris sur plan. Une revente entre particuliers n'est en général pas soumise à la TVA.

Le taux de TVA et le mode de calcul de son assiette ont été modifiés par la loi 7/2021 et par des textes d'application en 2025, et le gouvernement a ponctuellement proposé des incitations à la TVA pour certains logements neufs. Les résidences de très grande valeur peuvent en outre relever de la taxe sur les produits de luxe (PPnBM). Ces règles évoluant, demandez au promoteur de faire figurer la TVA séparément sur l'échéancier de prix, et demandez à votre notaire ou à votre conseiller fiscal de confirmer le taux applicable à la date de votre transaction. Si vous achetez sur plan, consultez notre guide sur l'achat sur plan à Bali.

Combien coûtent les frais de notaire et de PPAT ?

Les honoraires du PPAT (officier chargé des actes fonciers) sont plafonnés à 1 % de la valeur de la transaction indiquée dans l'acte (PP 37/1998 modifié par PP 24/2016). Il s'agit d'un plafond, et non d'un prix fixe, et il est négociable. Il couvre les honoraires du PPAT, témoins compris — mais pas tout. Les actes notariés tels qu'un PPJB ou un acte de bail, les vérifications et frais d'enregistrement auprès du service foncier, ainsi que les vérifications préalables (due diligence) sont facturés à part.

Demandez au notaire ou au PPAT un devis détaillé indiquant quels postes relèvent du plafond de 1 % et lesquels n'en relèvent pas. Les devis diffèrent surtout parce qu'ils n'incluent pas les mêmes prestations.

Comment les achats en bail (leasehold) sont-ils imposés ?

Lorsque vous louez un terrain ou un bâtiment, le propriétaire perçoit un loyer, et les loyers de terrains et de bâtiments sont soumis à un impôt libératoire sur le revenu de 10 % du montant brut (PP 34/2017). Selon la qualité du locataire, c'est parfois à lui, et non au bailleur, de retenir et de verser cet impôt. Pour un bail de longue durée payé d'avance, l'impôt est calculé sur la totalité du loyer versé.

La BPHTB ne s'applique pas de la même manière à un bail, puisqu'aucun droit foncier enregistré n'est acquis. La question de savoir qui supporte en pratique les 10 % se négocie — veillez à ce que le bail le précise clairement. Les frais de notaire pour la rédaction et la signature de l'acte de bail restent dus.

Qu'est-ce que la PBB et quel est son montant ?

La PBB-P2 est la taxe annuelle sur les terrains et bâtiments. La loi 1/2022 la plafonne à 0,5 % au niveau national, et chaque régence fixe le taux effectif par réglementation régionale. Elle est calculée sur le NJOP, la valeur administrative fixée par l'État, et non sur le prix de marché, ce qui explique que les avis d'imposition paraissent souvent modestes au regard des prix de vente. Demandez au vendeur les derniers reçus de PBB — l'absence d'arriérés de PBB fait partie des vérifications standard de notre liste de contrôle de due diligence.

Calcul indicatif en IDR

Les chiffres ci-dessous constituent un simple calcul indicatif, et non un devis pour un bien donné. Ils supposent la revente d'un titre enregistré entre particuliers (sans TVA), une valeur d'acte de 5 000 000 000 IDR, un taux de BPHTB de 5 % et le NPOPTKP minimum national de 80 000 000 IDR. L'abattement de votre régence, le NJOP et les frais réels peuvent différer.

• BPHTB (acheteur) : (5 000 000 000 IDR − 80 000 000 IDR) × 5 % = 246 000 000 IDR.
• PPh libératoire (vendeur) : 5 000 000 000 IDR × 2,5 % = 125 000 000 IDR.
• Plafond des honoraires du PPAT : 5 000 000 000 IDR × 1 % = jusqu'à 50 000 000 IDR, négociable, plus les frais notariaux et administratifs détaillés séparément.

Dans cet exemple, le droit de mutation à la charge de l'acheteur représente environ 4,9 % du prix, hors frais de notaire. Si le même bien était un bâtiment neuf acheté auprès d'un promoteur assujetti à la TVA, la TVA s'ajouterait au prix au taux en vigueur ; demandez donc toujours si un prix annoncé s'entend TVA comprise.

Qui paie quoi ? Récapitulatif rapide

• Acheteur : BPHTB, sa part des frais de notaire/PPAT, TVA sur un bien neuf (incluse dans le prix ou ajoutée), PBB à compter de la remise des clés.
• Vendeur : PPh libératoire sur la cession, sa part des frais de notaire, PBB jusqu'à la remise des clés.
• Bail : impôt libératoire de 10 % du propriétaire sur le loyer (la partie qui le supporte est convenue dans le bail), frais de notaire pour l'acte de bail.

La répartition des frais de notaire et d'éventuels arriérés est négociable — inscrivez-la dans l'offre.

Pour aller plus loin

Tous les prix de notre site sont exprimés en IDR, et chaque annonce précise le régime de propriété, ce qui vous indique lesquelles des taxes ci-dessus s'appliquent. Parcourez les annonces actuelles ou explorez par zone — Canggu, Seminyak, Sanur, Ubud — et demandez-nous de faire établir par le notaire une ventilation des coûts pour un bien précis avant de vous engager.

Ce guide fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil fiscal. Les taux et abattements évoluent ; votre notaire, votre PPAT ou votre conseiller fiscal confirme ce qui s'applique à votre transaction.

Dernière révision : octobre 2026