Визы и недвижимость на Бали: KITAS, KITAP, second home и golden visa

Владение или долгосрочная аренда недвижимости на Бали не дают вам ни визы, ни права на проживание, ни права на работу. Иммиграция и земля — это две отдельные системы. Купить жильё можно при наличии действующего иммиграционного документа, но для длительного пребывания нужно отдельное разрешение — KITAS, KITAP, виза second home или golden visa, — и у каждого свои условия.

Путаница вполне объяснима: при выдаче некоторых виз учитываются ваши активы, некоторые инвестиционные маршруты предполагают компанию, которая может владеть и недвижимостью, а маркетинг нередко смешивает одно с другим. В этом руководстве мы разделяем то, что дают права на недвижимость, и то, что дают иммиграционные документы, чтобы вы могли правильно спланировать и то и другое.

Главное

• Владение недвижимостью не создаёт права на пребывание в Индонезии, как и договор аренды.
• После выхода Permen ATR/BPN 18/2021 иностранцу больше не требуется KITAS или KITAP для покупки жилья — достаточно действующего иммиграционного документа.
• KITAS (разрешение на временное пребывание) и KITAP (разрешение на постоянное пребывание) — иммиграционные разрешения со своими спонсорами и условиями.
• Виза second home и golden visa — варианты долгосрочного пребывания, основанные на наличии средств или инвестициях; их пороговые значения устанавливаются иммиграционными правилами, и их следует уточнять на момент подачи заявления.
• Для сдачи виллы в аренду нужна лицензия на ведение бизнеса, а для работы в Индонезии — соответствующее разрешение.

Даёт ли покупка недвижимости на Бали визу?

Нет. Покупка виллы, оформление Hak Pakai или подписание долгосрочного договора аренды не дают права на разрешение на пребывание. Аренда на 30 лет не означает 30 лет проживания. Вы въезжаете и находитесь в стране на основании того иммиграционного разрешения, которое у вас есть, и по окончании его срока должны выехать или сменить статус — независимо от недвижимости.

Верно и обратное: для покупки не нужно разрешение на долгосрочное пребывание. После выхода Постановления министра ATR/BPN 18/2021 иностранец может купить жильё при наличии действующего иммиграционного документа, например паспорта и визы. Практика отдельных земельных управлений может отставать от нормативных актов, поэтому уточните актуальные требования для вашего случая у нотариуса.

Что такое KITAS и как он связан с недвижимостью?

KITAS (Kartu Izin Tinggal Terbatas, сейчас обычно выдаётся в электронном виде как ITAS) — разрешение на временное пребывание. Существует несколько его видов в зависимости от цели пребывания — например, работа, инвестиции, воссоединение семьи, выход на пенсию или маршрут second home, — и у каждого вида свой спонсор и свои условия.

Недвижимость имеет значение лишь в двух случаях:

• KITAS — один из иммиграционных документов, позволяющих владеть Hak Pakai, но он не обязателен: достаточно действующей визы.
• Инвесторский KITAS можно получить через участие в капитале PT PMA. Эта компания может владеть недвижимостью или арендовать её, но виза выдаётся на основании инвестиций и компании, а не виллы. Подробнее — в материале PT PMA для недвижимости на Бали.

Что такое KITAP?

KITAP (Kartu Izin Tinggal Tetap) — разрешение на постоянное пребывание. Как правило, его получают после того, как определённое время прожили по некоторым видам KITAS, либо по особым основаниям, например при браке с гражданином Индонезии. Его необходимо периодически продлевать. Владение недвижимостью не сокращает и не заменяет эти условия.

Что такое виза second home?

Виза second home, введённая в 2022 году, — вариант долгосрочного пребывания на пять или десять лет для иностранцев с достаточными средствами, например пенсионеров и состоятельных людей. Она требует подтверждения средств или активов в соответствии с иммиграционными правилами и сама по себе не даёт права работать.

Финансовый порог и принимаемые формы подтверждения с момента введения визы корректировались. Прежде чем рассчитывать на недвижимость как часть заявления, уточните актуальные требования в иммиграционной службе или у лицензированного визового агента.

Что такое golden visa?

Индонезийская golden visa, введённая в 2023 году, даёт разрешения на пребывание сроком на пять или десять лет инвесторам, которые создают компанию в Индонезии или инвестируют в неё либо размещают средства в разрешённых инструментах, таких как государственные облигации, акции или депозиты. Пороговые значения различаются для физических лиц и компаний, а также в зависимости от срока, и устанавливаются иммиграционными нормативными актами.

Покупка частной виллы сама по себе не считается инвестицией для golden visa. Если golden visa входит в ваши планы, уточните у лицензированного консультанта, какие инвестиционные маршруты подходят на дату подачи заявления, а покупку недвижимости планируйте отдельно.

Можно ли сдавать виллу в аренду, находясь в стране по визе?

Сдача недвижимости в аренду — это предпринимательская деятельность, для которой нужна лицензия через OSS, а оплачиваемая работа в Индонезии требует соответствующего разрешения. Туристическая виза или виза second home не дают права самостоятельно вести бизнес. Иностранные владельцы, сдающие жильё, обычно делают это через PT PMA: компания получает лицензию на услуги размещения, а иностранный директор — соответствующее разрешение. Подробнее — в материале доход от аренды на Бали.

Что будет с Hak Pakai, если я уеду из Индонезии?

Hak Pakai иностранного физического лица связано с тем, что владелец соответствует требованиям PP 18/2021. Постановление предусматривает срок, в течение которого владелец, переставший соответствовать требованиям, должен передать право, иначе оно может прекратиться. Аналогичные правила касаются наследников, не отвечающих требованиям. Точные условия и сроки для вашей ситуации следует уточнить у нотариуса — и это веская причина продумать вопрос наследования ещё при покупке.

Аренда — это договор, и она не зависит от проживания, хотя сам договор аренды может содержать свои условия.

Как подобрать подходящее сочетание под ваш план

• Отдых несколько месяцев в году: виза, подходящая для посещения; аренда или Hak Pakai на жильё. Без предпринимательской деятельности.
• Жизнь на Бали без работы: пенсионное, семейное разрешение на пребывание или second home — в зависимости от того, на что вы имеете право; аренда или Hak Pakai.
• Инвестиции и сдача в аренду: PT PMA с лицензией на этот вид деятельности и инвесторскими или рабочими разрешениями для участников; компания владеет HGB или арендой.
• Крупные инвестиции и потребность в долгосрочном пребывании: изучите с консультантом варианты golden visa параллельно со структурой владения недвижимостью.

Что почитать дальше

В нашем руководстве по владению недвижимостью на Бали разобран каждый вид прав на землю, а в материале лизхолд (аренда) или фрихолд на Бали эти варианты сравниваются. Посмотрите актуальные объекты в таких районах, как Убуд, Санур и Чангу, — а мы можем познакомить вас с нотариусом и лицензированным визовым консультантом.

Это руководство носит общий информационный характер и не является иммиграционной или юридической консультацией. Иммиграционные правила часто меняются; уточняйте актуальные требования в иммиграционной службе или у лицензированного консультанта.

Последняя проверка: октябрь 2026