Visa dan Properti di Bali: KITAS, KITAP, Visa Rumah Kedua dan Golden Visa

Memiliki atau menyewa properti di Bali tidak memberi Anda visa, izin tinggal, atau hak untuk bekerja. Keimigrasian dan pertanahan adalah dua sistem yang terpisah. Anda dapat membeli rumah dengan dokumen keimigrasian yang sah, tetapi tinggal dalam jangka panjang memerlukan izin tersendiri — KITAS, KITAP, visa rumah kedua, atau golden visa — masing-masing dengan persyaratannya sendiri.

Kebingungan ini wajar: sebagian visa menilai aset Anda, sebagian jalur investasi melibatkan perusahaan yang mungkin juga memegang properti, dan banyak materi pemasaran mencampuradukkan keduanya. Panduan ini memisahkan apa yang diberikan oleh properti dari apa yang diberikan oleh keimigrasian, agar Anda dapat merencanakan keduanya dengan baik.

Poin-poin utama

• Kepemilikan properti tidak menimbulkan hak untuk tinggal di Indonesia, begitu pula sewa.
• Sejak Permen ATR/BPN 18/2021, KITAS atau KITAP tidak lagi diwajibkan bagi orang asing untuk membeli rumah tinggal; dokumen keimigrasian yang sah sudah cukup.
• KITAS (izin tinggal terbatas) dan KITAP (izin tinggal tetap) adalah izin keimigrasian dengan penjamin dan persyaratannya sendiri.
• Visa rumah kedua dan golden visa adalah jalur tinggal jangka panjang berdasarkan dana atau investasi; ambang batasnya ditetapkan oleh peraturan keimigrasian dan perlu dikonfirmasi saat Anda mengajukan permohonan.
• Menjalankan usaha sewa dari vila Anda memerlukan perizinan berusaha, dan bekerja di Indonesia memerlukan izin yang sesuai.

Apakah membeli properti di Bali memberi saya visa?

Tidak. Membeli vila, memegang Hak Pakai, atau menandatangani sewa jangka panjang tidak memberi Anda hak atas izin tinggal. Sewa 30 tahun tidak berarti izin tinggal 30 tahun. Anda masuk dan tinggal berdasarkan izin keimigrasian yang Anda miliki, dan Anda harus keluar atau mengubah status ketika izin itu berakhir — terlepas dari properti tersebut.

Sebaliknya juga berlaku: Anda tidak memerlukan izin tinggal jangka panjang untuk membeli. Sejak Permen ATR/BPN 18/2021, orang asing dapat membeli rumah tinggal dengan dokumen keimigrasian yang sah seperti paspor dan visa. Praktik administrasi di masing-masing kantor pertanahan bisa tertinggal dari peraturan tersebut, jadi konfirmasikan persyaratan yang berlaku untuk kasus Anda kepada notaris.

Apa itu KITAS, dan apa kaitannya dengan properti?

KITAS (Kartu Izin Tinggal Terbatas, kini umumnya diterbitkan secara elektronik sebagai ITAS) adalah izin tinggal sementara. Ada beberapa jenis tergantung tujuan tinggal Anda — misalnya bekerja, investasi, penyatuan keluarga, pensiun, atau jalur rumah kedua — dan setiap jenis memiliki penjamin dan persyaratannya sendiri.

Properti hanya relevan dalam dua hal:

• KITAS adalah salah satu dokumen keimigrasian yang memungkinkan Anda memegang Hak Pakai — tetapi tidak diwajibkan, karena visa yang sah sudah cukup.
• KITAS investor dapat diperoleh melalui kepemilikan saham di PT PMA. Perusahaan tersebut dapat memiliki atau menyewa properti, tetapi visanya berasal dari investasi dan perusahaan, bukan dari vila. Lihat PT PMA untuk properti di Bali.

Apa itu KITAP?

KITAP (Kartu Izin Tinggal Tetap) adalah izin tinggal tetap. Izin ini biasanya diperoleh setelah memegang jenis KITAS tertentu selama jangka waktu tertentu, atau melalui jalur khusus seperti perkawinan dengan warga negara Indonesia. Izin ini harus diperpanjang secara berkala. Memiliki properti tidak mempersingkat atau menggantikan persyaratan tersebut.

Apa itu visa rumah kedua?

Visa rumah kedua, yang diperkenalkan pada 2022, adalah jalur tinggal jangka panjang selama lima atau sepuluh tahun yang ditujukan bagi orang asing dengan dana yang memadai, seperti pensiunan dan individu berpenghasilan tinggi. Visa ini mensyaratkan bukti dana atau aset sesuai peraturan keimigrasian, dan tidak dengan sendirinya mengizinkan Anda bekerja.

Ambang batas keuangan dan bentuk bukti yang diterima telah disesuaikan sejak visa ini diperkenalkan. Konfirmasikan persyaratan terkini kepada kantor imigrasi atau agen visa berizin sebelum mengandalkan properti sebagai bagian dari permohonan.

Apa itu golden visa?

Golden visa Indonesia, yang diperkenalkan pada 2023, memberikan izin tinggal lima atau sepuluh tahun kepada investor yang mendirikan atau berinvestasi di perusahaan di Indonesia, atau menempatkan dana pada instrumen yang memenuhi syarat seperti obligasi pemerintah, saham, atau deposito. Ambang batasnya berbeda untuk perorangan dan perusahaan serta menurut durasi, dan ditetapkan oleh peraturan keimigrasian.

Membeli vila pribadi saja tidak termasuk investasi golden visa. Jika golden visa menjadi bagian dari rencana Anda, tanyakan kepada penasihat berizin jalur investasi mana yang memenuhi syarat pada tanggal Anda mengajukan permohonan, dan rencanakan pembelian properti secara terpisah.

Bisakah saya menyewakan vila saya saat memegang visa?

Menyewakan properti adalah kegiatan usaha yang memerlukan perizinan berusaha melalui OSS, dan melakukan pekerjaan berbayar di Indonesia memerlukan izin yang sesuai. Visa turis atau visa rumah kedua tidak memberi Anda wewenang untuk menjalankan usaha sendiri. Pemilik asing yang menyewakan biasanya melakukannya melalui PT PMA, dengan perusahaan yang berizin untuk usaha akomodasi dan direktur asing yang memegang izin yang sesuai. Lihat pendapatan sewa di Bali.

Apa yang terjadi pada Hak Pakai jika saya meninggalkan Indonesia?

Hak Pakai bagi orang asing perorangan terkait dengan terpenuhinya persyaratan PP 18/2021 oleh pemegangnya. Peraturan tersebut mengatur jangka waktu di mana pemegang yang tidak lagi memenuhi syarat harus mengalihkan hak tersebut, dan jika tidak, hak itu dapat hapus. Aturan serupa berlaku bagi ahli waris yang tidak memenuhi syarat. Persyaratan dan tenggat waktu yang tepat perlu dikonfirmasi kepada notaris sesuai situasi Anda, dan hal ini menjadi alasan yang baik untuk merencanakan suksesi sejak saat pembelian.

Sewa adalah kontrak dan tidak bergantung pada izin tinggal, meskipun perjanjian sewa itu sendiri dapat memuat persyaratan tertentu.

Menyesuaikan rencana Anda dengan kombinasi yang tepat

• Berlibur beberapa bulan dalam setahun: visa yang sesuai untuk kunjungan; sewa atau Hak Pakai atas rumah. Tanpa kegiatan usaha.
• Tinggal di Bali, tidak bekerja: izin tinggal pensiun, keluarga, atau rumah kedua, tergantung kelayakan; sewa atau Hak Pakai.
• Berinvestasi dan menyewakan: PT PMA yang berizin untuk kegiatan tersebut, dengan izin investor atau izin kerja bagi pihak yang terlibat; perusahaan memegang HGB atau sewa.
• Investasi besar dengan kebutuhan tinggal jangka panjang: pelajari jalur golden visa bersama penasihat, berdampingan dengan struktur properti.

Langkah selanjutnya

Panduan kepemilikan properti di Bali kami menjelaskan setiap jenis hak atas tanah, dan leasehold vs freehold di Bali membandingkan pilihan-pilihannya. Jelajahi listing terkini di kawasan seperti Ubud, Sanur, dan Canggu, dan kami dapat memperkenalkan Anda kepada notaris dan penasihat visa berizin.

Panduan ini merupakan informasi umum, bukan nasihat keimigrasian atau hukum. Peraturan keimigrasian sering berubah; konfirmasikan persyaratan terkini kepada kantor imigrasi atau penasihat berizin.

Terakhir ditinjau: Oktober 2026