Право собственности на Бали: что иностранцы могут оформить на себя

Почти каждый вопрос иностранного покупателя в Bali сводится к одному: на чьё именно имя будет оформлено право? Индонезийское земельное законодательство даёт на это точный ответ — и он различается в зависимости от того, кто вы. На этой странице изложены существующие виды правового титула, какие из них доступны иностранцу и чего каждый из них реально стоит — с указанием конкретных нормативных актов, которые вы можете проверить самостоятельно, не полагаясь на наше слово.

Всё изложенное ниже не заменяет нотариуса. Правовой статус земли различается для каждого конкретного участка, и единственный документ, который имеет значение, — это тот, что прилагается к приобретаемому объекту. Воспринимайте сказанное как карту, а не как результат геодезической съёмки.

Hak Milik (freehold) — и почему он недоступен иностранцам

Hak Milik — сильнейший титул в индонезийском праве: полное право собственности без срока действия. Он также зарезервирован исключительно для граждан Индонезии. Статья 21(1) Основного аграрного закона (Закон 5/1960) ограничивает его гражданами Индонезии, а статья 26(2) идёт ещё дальше: любое юридическое действие, прямо или косвенно передающее Hak Milik иностранцу, является ничтожным в силу закона, а земля переходит государству.

Слово «косвенно» здесь ключевое, и мы возвращаемся к нему в конце страницы. Не существует никакого варианта, при котором иностранный покупатель держит freehold на своё имя в Индонезии. Любое предложение, которое, по всей видимости, обещает это, описывает нечто иное — и вам стоит точно выяснить, что именно.

Hak Pakai — единственный титул, которым иностранец владеет лично

Hak Pakai, право пользования, — единственное земельное право, которое иностранное физическое лицо может держать на своё имя для проживания. Оно установлено Правительственным постановлением 18/2021 (статья 51), основанным на статьях 41–43 Основного аграрного закона.

Его срок составляет 30 лет, с возможностью продления на 20 лет и последующего возобновления ещё на 30. Максимальный срок — 80 лет — достигается в три отдельных этапа, а не предоставляется единым сроком на 80 лет. Это различие существенно: каждый этап представляет собой отдельное заявление, которое должно быть подано надлежащим образом и своевременно. Продление запрашивается, пока право ещё действует; возобновление — это отдельная процедура, осуществляемая после истечения срока. Предоставляется ли продление в качестве формальности — вопрос административной практики, а не нормы закона, поэтому воспринимайте 80 лет как потолок, требующий внимательного подхода, а не как период, которым вы просто владеете.

С момента принятия Министерского регламента ATR/BPN 18/2021 для покупки жилья иностранцем больше не требуется KITAS или KITAP — достаточно действительного иммиграционного документа, такого как виза, паспорт или разрешение на пребывание. Это изменило прежнюю практику, и в данной области административные привычки отдельных земельных ведомств могут отставать от нормы; уточните актуальные требования применительно к вашей ситуации.

Действуют определённые условия. Министерское решение ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022 устанавливает минимальные цены покупки по провинциям, и для Bali минимальный порог для отдельно стоящего дома составляет IDR 5 billion. Нормативные акты также ограничивают иностранное физическое лицо одним земельным участком на человека или семью, устанавливают предельную площадь земли и требуют, чтобы объект относился к категории люкс. Попросите вашего нотариуса подтвердить действующий предел площади и критерий категории со ссылкой на текст регламента, действующего на дату совершения сделки, — эти показатели пересматриваются.

Hak Sewa (leasehold) — распространённый вариант, и термин, которого нет в законе

Большинство объектов недвижимости в Bali, находящихся во владении иностранцев, располагаются на условиях аренды. Hak Sewa установлен статьями 44 и 45 Основного аграрного закона и прямо доступен иностранцам. Он позволяет использовать землю другого лица для строительства на условиях оплаты, при этом само строение принадлежит вам, если иное не предусмотрено договором.

Важно понимать, чем этот инструмент не является. Hak Sewa — это договорное право, а не зарегистрированный земельный титул в том смысле, в каком ими являются Hak Milik, HGB и Hak Pakai. Ваша защита определяется надёжностью договора и тем, кто фактически является обладателем базового титула, а не свидетельством, оформленным на ваше имя. Источники расходятся в том, может ли аренда быть отражена в земельном ведомстве и каким образом, — поэтому не принимайте общих заверений по этому вопросу: спросите вашего нотариуса, что конкретно будет зарегистрировано в отношении данного участка, и получите ответ до подписания.

Существует один момент, о котором редко говорят прямо: Основной аграрный закон не устанавливает максимального срока для Hak Sewa. Привычные 25 или 30 лет с согласованным продлением — это рыночная практика, а не законодательное ограничение. Академические комментаторы критиковали этот пробел в законе именно потому, что он оставляет положение покупателя целиком на усмотрение договора. На практике это работает в обе стороны: срок поддаётся переговорам, как и всё остальное, связанное с механизмом продления. Читайте пункт о продлении внимательнее, чем пункт о цене: является ли оно правом или опционом, сколько стоит, что происходит в случае смерти или продажи участка землевладельцем и что происходит с вашим строением по окончании срока.

HGB и структура через PT PMA

Hak Guna Bangunan, право на строительство, действует по той же схеме 30 плюс 20 плюс 30 лет, что и Hak Pakai, в соответствии со статьёй 37(1) Правительственного постановления 18/2021. Им могут обладать граждане Индонезии и индонезийские юридические лица. Иностранное физическое лицо не может лично держать HGB.

PT PMA — индонезийская компания с ограниченной ответственностью с иностранным участием в акционерном капитале — является индонезийским юридическим лицом, и именно поэтому она может держать HGB. Это путь к праву на строительство, а не к аренде, и именно такая структура лежит в основе большинства коммерческих объектов и объектов под аренду, принадлежащих иностранцам на острове. Это компания — со всем, что из этого следует: инвестиционный порог, установленный инвестиционным ведомством (совокупные инвестиции свыше IDR 10 billion, без учёта земли и строений, по классификации бизнеса на каждый объект), лицензирование, отчётность, налоговые декларации и ежегодные расходы.

Кроме того, всё это должно быть реальным. В рамках режима лицензирования, основанного на оценке рисков, сдача недвижимости в аренду является видом хозяйственной деятельности, требующим отдельного лицензирования; бездействующая PT PMA, используемая исключительно для «хранения» виллы, выходит за рамки замысла этой нормы. Сами требования к капиталу изменились в 2025 году, когда Регламент BKPM 5/2025 заменил режим 2021 года, а приводимые консультантами цифры оплаченного капитала расходятся — запросите актуальные данные в письменном виде у того, кто будет регистрировать компанию, а не полагайтесь ни на какие статьи, включая эту.

Право собственности страта на апартаменты

Иностранные граждане могут владеть правом собственности страта — Hak Milik Sarusun — на апартаменты коммерческой категории, расположенные на земле, находящейся в режиме HGB или Hak Pakai, в соответствии с Постановлением Правительства 18/2021 и Регламентом Министерства ATR/BPN 18/2021. Минимальные ценовые пороги применяются здесь так же, как и в отношении отдельно стоящих домов, однако опубликованные источники расходятся в оценке актуального значения этого порога для страта-объектов на Бали, поэтому мы не приводим конкретную цифру. Уточните её по тексту соответствующего декрета, прежде чем опираться на какие-либо данные.

Что реформы 2025 года не изменили

В 2025 году Индонезия провела консолидацию бизнес-лицензирования, и эти изменения широко обсуждались в формулировках, которые порой подразумевают больше, чем содержат на самом деле. Поясним прямо: Постановление Правительства 28/2025 является реформой в сфере лицензирования. Оно консолидирует бизнес-лицензирование в рамках системы OSS и принципа единого справочника. Оно не создаёт новых земельных прав для иностранных граждан и не открывает доступ к Hak Milik. Если вам говорят, что правила иностранного владения собственностью претерпели принципиальные изменения, уточните, какой именно регламент и какая статья — ответ на этот вопрос многое скажет о том, с кем вы имеете дело.

Номинальные соглашения

Номинальное соглашение предполагает, что имя гражданина Индонезии фигурирует в свидетельстве о праве собственности, тогда как иностранный покупатель предоставляет денежные средства и заключает параллельные соглашения, призванные обеспечить ему фактический контроль над объектом. Подобная схема широко распространена, открыто обсуждается и не работает.

Такое соглашение является ничтожным с момента его заключения. Оно не отвечает требованию наличия законного основания для действительной сделки, поскольку обходит статьи 21 и 26(2) Основного аграрного закона, и Верховный суд неоднократно выносил решения именно в этом ключе. Земельное право Индонезии носит монистический характер: лицо, указанное в свидетельстве о праве собственности, является владельцем — и точка. Никакой доктрины бенефициарного владения, на которую можно было бы сослаться, не существует, а финансирование покупки не порождает никаких прав ни в какой форме.

Практическое последствие этого просто и заслуживает того, чтобы быть изложенным без излишней драматизации. Номинальная структура не подлежит принудительному исполнению в индонезийских судах. В случае разрыва отношений судьба денег и имущества остаётся на усмотрение номинального владельца, а те параллельные соглашения, которые вам были предъявлены, — именно те, которые суд откажется исполнять. Описанные выше законные механизмы существуют именно для того, чтобы к данной схеме не приходилось прибегать.

Что необходимо проверить применительно к конкретному объекту

Всё изложенное выше описывает систему в целом. Конкретная сделка купли-продажи определяется конкретными документами: какой именно титул фактически закреплён за земельным участком и на чьё имя, каков остаточный срок его действия, допускает ли зонирование планируемое использование, соответствует ли подъездная дорога тому, чем кажется, и имеются ли у строения надлежащие разрешения. Нотариус и PPAT верифицируют всё это применительно к конкретному участку, и именно за эту верификацию стоит платить достойное вознаграждение.

Каждый объект на этом сайте имеет открыто указанную форму владения, и мы предоставим вам доступ к документам, а не ограничимся их описанием. Если какой-либо вопрос, затронутый здесь, имеет отношение к рассматриваемому вами объекту, обратитесь к нам — мы дадим вам прямой ответ или честно скажем, что у нас его нет.