La propriété immobilière à Bali : ce que les étrangers peuvent réellement détenir

Presque toutes les questions qu'un acquéreur étranger pose à Bali se ramènent à une seule : sur quel titre exactement mon nom figurera-t-il ? Le droit foncier indonésien y répond de manière précise, et différemment selon le profil de l'acquéreur. Cette page présente les titres existants, ceux qu'un étranger peut détenir, et ce que chacun vaut réellement — en citant le texte réglementaire applicable à chaque règle, afin que vous puissiez le vérifier par vous-même plutôt que de nous croire sur parole.

Rien de tout cela ne remplace un notaire. Le statut foncier varie parcelle par parcelle, et le seul document qui compte est celui attaché au bien que vous achetez. Considérez ce qui suit comme une carte, non comme un relevé de géomètre.

Hak Milik (freehold) — et pourquoi il est fermé aux étrangers

Hak Milik est le titre le plus solide du droit indonésien : pleine propriété, sans limitation de durée. Il est également réservé aux ressortissants indonésiens. L'article 21(1) de la Loi agraire de base (Loi 5/1960) le restreint aux citoyens indonésiens, et l'article 26(2) va plus loin — tout acte juridique transférant directement ou indirectement un Hak Milik à un étranger est nul de plein droit, et le terrain revient à l'État.

Ce mot « indirectement » est le plus important, et nous y revenons en fin de page. Il n'existe aucune façon pour un acquéreur étranger de détenir un freehold en son nom propre en Indonésie. Toute offre qui semble le promettre décrit autre chose, et vous devez savoir précisément de quoi il s'agit.

Hak Pakai — le seul titre qu'un étranger détient à titre personnel

Le Hak Pakai, droit d'usage, est le seul droit foncier qu'un particulier étranger peut détenir en son nom propre pour une résidence. Le Règlement gouvernemental 18/2021 (article 51) l'établit, en s'appuyant sur les articles 41 à 43 de la Loi agraire de base.

Sa durée est de 30 ans, prorogeable de 20 ans, renouvelable pour une nouvelle période de 30 ans. Soit un maximum de 80 ans atteint en trois étapes distinctes, et non une concession unique de 80 ans — une distinction qui a son importance, car chaque étape constitue une demande devant être effectuée correctement et dans les délais. La prorogation se demande pendant que le droit est encore en cours ; le renouvellement est une démarche distincte effectuée après l'expiration. Le fait qu'une prorogation soit accordée à titre de formalité relève de la pratique administrative plutôt que de la loi ; considérez donc ces 80 ans comme un plafond qui exige une attention soutenue, et non comme une période dont vous êtes simplement propriétaire.

Depuis le Règlement ministériel ATR/BPN 18/2021, un KITAS ou KITAP n'est plus requis pour acquérir une résidence en tant qu'étranger — un document d'immigration en cours de validité tel qu'un visa, un passeport ou un titre de séjour suffit. Cette règle a modifié la pratique antérieure, et c'est un domaine où les habitudes administratives des bureaux fonciers individuels peuvent être en retard sur la réglementation ; confirmez l'exigence applicable à votre situation.

Des conditions s'appliquent. La Décision ministérielle ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022 fixe des prix d'achat minimaux par province, et pour Bali le minimum pour une maison individuelle est de 5 milliards IDR. Les règlements limitent également un particulier étranger à une parcelle par personne ou par famille, plafonnent la superficie du terrain et exigent que le bien appartienne à la catégorie luxe. Demandez à votre notaire de confirmer le plafond de superficie et le critère de catégorie en vigueur à la date de la transaction, en se référant au texte réglementaire applicable — ces chiffres sont révisés périodiquement.

Hak Sewa (leasehold) — la voie courante, et le terme qui n'est pas défini par la loi

La grande majorité des biens détenus par des étrangers à Bali repose sur un bail. Le Hak Sewa est établi par les articles 44 et 45 de la Loi agraire de base, et il est expressément accessible aux étrangers. Il vous permet d'utiliser le terrain d'un tiers pour y édifier une construction moyennant paiement, et la construction elle-même vous appartient sauf stipulation contraire du contrat.

Il est important de comprendre ce que ce droit n'est pas. Le Hak Sewa est un droit contractuel, et non un titre foncier enregistré au même titre que le Hak Milik, le HGB ou le Hak Pakai. Votre protection découle de la solidité du contrat et de la nature du titre détenu par la partie qui vous loue le terrain, et non d'un certificat établi à votre nom. Les sources divergent sur la question de savoir si et comment un bail peut faire l'objet d'une annotation au bureau foncier ; n'acceptez donc pas d'assurance générale sur ce point — demandez à votre notaire ce qui sera spécifiquement enregistré pour cette parcelle, et obtenez la réponse avant de signer.

Voici un point rarement exposé clairement : la Loi agraire de base ne fixe aucune durée maximale pour le Hak Sewa. La formule habituelle de 25 ou 30 ans avec une prorogation convenue relève de la pratique du marché, non d'une limite légale. La doctrine a critiqué ce silence de la loi précisément parce qu'il laisse la position de l'acquéreur entièrement définie par le contrat. En pratique, cela joue dans les deux sens — la durée est négociable, tout comme chacune des modalités de prorogation. Lisez la clause de prorogation plus attentivement que le prix : s'agit-il d'un droit ou d'une option, quel en est le coût, que se passe-t-il si le propriétaire du terrain décède ou vend, et que devient votre construction à l'échéance.

HGB et la voie PT PMA

Le Hak Guna Bangunan, droit de construire, suit la même structure 30 plus 20 plus 30 que le Hak Pakai en vertu de l'article 37(1) du Règlement gouvernemental 18/2021. Il est détenu par des citoyens indonésiens et par des personnes morales de droit indonésien. Un particulier étranger ne peut pas détenir un HGB à titre personnel.

Une PT PMA — société à responsabilité limitée indonésienne à actionnariat étranger — est une personne morale de droit indonésien, et c'est pourquoi elle peut détenir un HGB. C'est la voie d'accès à un droit de construire plutôt qu'à un bail, et c'est la structure sur laquelle reposent la plupart des opérations commerciales et locatives détenues par des étrangers sur l'île. Il s'agit d'une société, avec tout ce que cela implique : un seuil d'investissement fixé par l'agence d'investissement (investissement total supérieur à IDR 10 milliards hors terrain et constructions, par classification d'activité et par localisation de projet), des licences, des obligations déclaratives, des obligations fiscales et des coûts annuels.

La structure doit également être réelle. Dans le cadre du régime de licences fondé sur le risque, la mise en location d'un bien immobilier est une activité commerciale nécessitant ses propres autorisations ; une PT PMA dormante utilisée uniquement pour détenir une villa est en dehors de l'esprit du dispositif. Les exigences en matière de capital ont elles-mêmes évolué en 2025, lorsque le Règlement BKPM 5/2025 a remplacé le régime de 2021, et les montants de capital libéré communiqués varient selon les conseils — demandez le chiffre actuel par écrit à la personne qui procédera à la constitution de la société, plutôt que de vous fier à tout article, y compris celui-ci.

Titre de copropriété (strata title) pour les appartements

Les étrangers peuvent détenir un titre de copropriété (strata title) — Hak Milik Sarusun — sur des unités d'appartements à usage commercial, construites sur des terrains détenus en HGB ou en Hak Pakai, conformément au Règlement gouvernemental 18/2021 et au Règlement ministériel ATR/BPN 18/2021. Des seuils de prix minimaux s'appliquent ici, comme pour les maisons individuelles, mais les sources publiées divergent quant au montant actuellement en vigueur à Bali pour la copropriété, aussi ne l'indiquons-nous pas. Faites-le confirmer au regard du décret avant de vous y fier.

Ce que les réformes de 2025 n'ont pas modifié

L'Indonésie a consolidé les licences d'exploitation en 2025, et ces changements ont été largement commentés dans des termes qui laissent parfois entendre plus qu'ils ne livrent réellement. Pour être clair : le Règlement gouvernemental 28/2025 est une réforme des licences d'exploitation. Il consolide les autorisations commerciales dans le cadre du système OSS et du principe de référence unique. Il ne crée pas de nouveaux droits fonciers pour les étrangers et n'ouvre pas le Hak Milik. Si l'on vous affirme que les règles relatives à la propriété étrangère ont fondamentalement changé, demandez quel règlement et quel article — la réponse vous en dira long sur la personne à laquelle vous avez affaire.

Les montages par prête-nom

Un montage par prête-nom consiste à inscrire le nom d'un ressortissant indonésien sur le certificat, tandis qu'un acquéreur étranger apporte les fonds et détient des accords parallèles censés lui conférer le contrôle. C'est une pratique courante, ouvertement évoquée, et qui ne fonctionne pas.

Un tel montage est nul et non avenu dès l'origine. Il ne satisfait pas à l'exigence de cause licite pour la validité d'un accord, car il contourne les articles 21 et 26(2) de la Loi agraire de base, et la Cour suprême a statué en ce sens. Le droit foncier indonésien est moniste : la personne inscrite sur le certificat est le propriétaire, un point c'est tout. Il n'existe aucune doctrine de la propriété bénéficiaire sur laquelle s'appuyer, et le financement de l'acquisition ne crée aucun droit d'aucune sorte.

La conséquence pratique est simple et mérite d'être énoncée sans dramatisation. Un montage par prête-nom est inexécutoire devant les tribunaux indonésiens. En cas de rupture de la relation, l'argent et le bien sont à la discrétion du prête-nom, et les accords parallèles qu'on vous a présentés sont précisément ceux qu'un tribunal refusera d'exécuter. Les voies légales décrites plus haut existent précisément pour que celle-ci n'ait pas à être empruntée.

Ce qu'il convient de vérifier sur le bien qui vous intéresse

Tout ce qui précède décrit le système. Un achat précis repose sur des documents précis : quel titre le terrain porte réellement et au nom de qui, quelle est sa durée résiduelle, si le zonage autorise l'usage que vous envisagez, si la voie d'accès est bien ce qu'elle paraît être, et si le bâtiment dispose des permis requis. Un notaire et PPAT vérifie ces éléments pour la parcelle concernée, et c'est cette vérification qui mérite d'être correctement rémunérée dans le processus.

Chaque annonce sur ce site indique son régime de tenure de manière transparente, et nous vous mettrons face aux documents plutôt que de vous en donner une description. Si une question soulevée ici concerne un bien que vous envisagez d'acquérir, posez-la nous et nous vous fournirons une réponse claire — ou vous dirons que nous ne l'avons pas.