Kepemilikan Properti di Bali: Apa yang Sebenarnya Bisa Dimiliki oleh Orang Asing

Hampir setiap pertanyaan yang diajukan pembeli asing di Bali bermuara pada satu hal: nama saya akan tercantum sebagai apa? Hukum pertanahan Indonesia menjawabnya dengan tepat, dan jawabannya berbeda-beda tergantung siapa Anda. Halaman ini menguraikan jenis-jenis hak atas tanah yang ada, mana yang dapat dipegang oleh orang asing, dan apa nilai sesungguhnya dari masing-masing hak tersebut — dengan menyebut regulasi di balik setiap aturan agar Anda dapat memverifikasinya sendiri, bukan sekadar mempercayai kata-kata kami.

Semua ini tidak menggantikan peran notaris. Status tanah berbeda dari satu bidang ke bidang lainnya, dan satu-satunya dokumen yang benar-benar penting adalah dokumen yang melekat pada properti yang akan Anda beli. Anggap uraian berikut sebagai peta, bukan hasil pengukuran.

Hak Milik (freehold) — dan mengapa tertutup bagi orang asing

Hak Milik adalah hak atas tanah terkuat dalam hukum Indonesia: kepemilikan penuh, tanpa batas waktu. Namun, hak ini juga diperuntukkan khusus bagi warga negara Indonesia. Pasal 21(1) Undang-Undang Pokok Agraria (UU 5/1960) membatasi kepemilikannya hanya bagi warga negara Indonesia, dan pasal 26(2) bahkan lebih jauh lagi — setiap perbuatan hukum yang secara langsung maupun tidak langsung memindahkan Hak Milik kepada orang asing adalah batal demi hukum, dan tanah tersebut jatuh kepada negara.

Kata "tidak langsung" inilah yang krusial, dan kami akan kembali membahasnya di akhir halaman ini. Tidak ada skema apa pun yang memungkinkan pembeli asing memegang freehold atas namanya sendiri di Indonesia. Setiap tawaran yang tampak menjanjikan hal tersebut sebenarnya menggambarkan sesuatu yang lain, dan Anda perlu mengetahui secara tepat apa itu.

Hak Pakai — satu-satunya hak yang dapat dipegang orang asing secara pribadi

Hak Pakai adalah satu-satunya hak atas tanah yang dapat dipegang secara pribadi oleh orang asing perorangan untuk keperluan hunian. Hak ini ditetapkan dalam Peraturan Pemerintah 18/2021 (pasal 51), yang dibangun di atas pasal 41 hingga 43 Undang-Undang Pokok Agraria.

Jangka waktunya adalah 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan dapat diperbarui untuk 30 tahun berikutnya. Artinya, maksimum 80 tahun yang dicapai melalui tiga tahapan terpisah, bukan satu pemberian tunggal selama 80 tahun — perbedaan yang penting, karena setiap tahapan merupakan permohonan yang harus dilakukan dengan benar dan tepat waktu. Perpanjangan diajukan selagi hak masih berlaku; pembaruan adalah permohonan berbeda yang diajukan setelah hak berakhir. Apakah perpanjangan diberikan sebagai formalitas semata adalah soal praktik administrasi, bukan ketentuan undang-undang, sehingga anggaplah 80 tahun sebagai batas maksimum yang memerlukan perhatian, bukan suatu periode yang serta-merta Anda miliki.

Sejak Peraturan Menteri ATR/BPN 18/2021, KITAS atau KITAP tidak lagi dipersyaratkan untuk membeli hunian sebagai orang asing — dokumen keimigrasian yang sah seperti visa, paspor, atau izin tinggal sudah cukup. Hal ini mengubah praktik sebelumnya, dan ini adalah area di mana kebiasaan administratif di kantor pertanahan tertentu bisa tertinggal dari aturan yang berlaku; konfirmasikan persyaratan terkini untuk situasi Anda.

Terdapat persyaratan tambahan. Keputusan Menteri ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022 menetapkan harga pembelian minimum per provinsi, dan untuk Bali harga minimum untuk rumah tapak adalah IDR 5 miliar. Regulasi ini juga membatasi orang asing perorangan hanya pada satu bidang tanah per orang atau keluarga, membatasi luas lahan, dan mensyaratkan properti masuk dalam kategori mewah. Minta notaris Anda untuk mengonfirmasi batasan luas dan uji kategori yang berlaku sesuai teks regulasi yang berlaku pada hari transaksi — angka-angka ini dapat direvisi.

Hak Sewa (leasehold) — jalur yang umum digunakan, dan istilah yang bukan merupakan hak atas tanah terdaftar

Sebagian besar properti yang dipegang orang asing di Bali berada di atas sewa. Hak Sewa ditetapkan dalam pasal 44 dan 45 Undang-Undang Pokok Agraria, dan secara tegas tersedia bagi orang asing. Hak ini memungkinkan Anda menggunakan tanah milik pihak lain untuk mendirikan bangunan dengan pembayaran tertentu, dan bangunan tersebut menjadi milik Anda kecuali perjanjian menyatakan sebaliknya.

Penting untuk memahami apa yang bukan merupakan Hak Sewa. Hak Sewa adalah hak kontraktual, bukan hak atas tanah terdaftar sebagaimana Hak Milik, HGB, dan Hak Pakai. Perlindungan Anda bergantung pada kekuatan perjanjian dan pada siapa sesungguhnya yang memegang hak atas tanah yang mendasarinya, bukan pada sertifikat atas nama Anda. Sumber-sumber berbeda pendapat mengenai apakah dan bagaimana sewa dapat dicatatkan di kantor pertanahan, jadi jangan menerima jaminan umum tentang hal ini — tanyakan kepada notaris Anda apa yang secara spesifik akan dicatatkan untuk bidang tanah ini, dan dapatkan jawabannya sebelum menandatangani perjanjian.

Berikut adalah hal yang jarang disampaikan secara gamblang: Undang-Undang Pokok Agraria tidak menetapkan jangka waktu maksimum untuk Hak Sewa. Jangka waktu 25 atau 30 tahun dengan opsi perpanjangan yang sudah disepakati adalah praktik pasar, bukan batas yang ditetapkan oleh undang-undang. Komentar akademik telah mengkritik kekosongan dalam undang-undang ini justru karena hal tersebut menempatkan posisi pembeli sepenuhnya pada definisi yang ada dalam kontrak. Secara praktis, ini berdampak dua arah — jangka waktu dapat dinegosiasikan, begitu pula segala hal mengenai cara perpanjangan bekerja. Baca klausul perpanjangan lebih cermat daripada harga: apakah itu merupakan hak atau opsi, berapa biayanya, apa yang terjadi jika pemilik tanah meninggal atau menjual, dan apa yang terjadi pada bangunan Anda di akhir masa sewa.

HGB dan jalur PT PMA

Hak Guna Bangunan berjalan dengan pola yang sama, yaitu 30 ditambah 20 ditambah 30, seperti Hak Pakai berdasarkan pasal 37(1) Peraturan Pemerintah 18/2021. Hak ini dipegang oleh warga negara Indonesia dan badan hukum Indonesia. Orang asing perorangan tidak dapat memegang HGB secara pribadi.

PT PMA — perseroan terbatas Indonesia dengan penyertaan modal asing — adalah badan hukum Indonesia, dan itulah mengapa PT PMA dapat memegang HGB. Ini adalah jalur untuk mendapatkan hak mendirikan bangunan, bukan sekadar sewa, dan merupakan struktur di balik sebagian besar operasi komersial dan sewa milik asing di pulau ini. PT PMA adalah perusahaan, dengan segala konsekuensi yang menyertainya: ambang batas investasi yang ditetapkan oleh badan investasi (total investasi di atas IDR 10 miliar tidak termasuk tanah dan bangunan, per klasifikasi usaha per lokasi proyek), perizinan, pelaporan, kewajiban pajak, dan biaya tahunan.

PT PMA juga harus bersifat nyata. Di bawah rezim perizinan berbasis risiko, menyewakan properti adalah kegiatan usaha yang memerlukan perizinan tersendiri; PT PMA yang tidak aktif dan hanya digunakan untuk memarkir sebuah vila berada di luar maksud aturan ini. Persyaratan modal sendiri mengalami perubahan pada 2025, ketika Peraturan BKPM 5/2025 menggantikan rezim 2021, dan angka setoran modal yang dilaporkan berbeda-beda di antara para penasihat — minta angka terkini secara tertulis dari pihak yang akan mendirikan perusahaan, daripada mengandalkan artikel apa pun, termasuk artikel ini.

Strata title pada apartemen

Warga negara asing dapat memiliki strata title — Hak Milik Sarusun — atas unit apartemen berkategori komersial, di atas tanah yang dikuasai dengan HGB atau Hak Pakai, berdasarkan Peraturan Pemerintah 18/2021 dan Peraturan Menteri ATR/BPN 18/2021. Ketentuan ambang batas harga minimum berlaku di sini sebagaimana berlaku untuk rumah tapak, namun sumber-sumber yang dipublikasikan tidak sepakat mengenai angka terkini untuk strata di Bali, sehingga kami tidak menyebutkan angka tersebut. Pastikan konfirmasi terhadap keputusan yang berlaku sebelum Anda mengandalkan informasi ini.

Apa yang tidak diubah oleh reformasi 2025

Indonesia mengonsolidasikan perizinan usaha pada tahun 2025, dan perubahan-perubahan tersebut telah banyak dibahas dengan cara yang terkadang menyiratkan lebih dari yang sebenarnya dihasilkan. Untuk lebih jelasnya: Peraturan Pemerintah 28/2025 adalah reformasi perizinan usaha. Regulasi ini mengonsolidasikan perizinan usaha di bawah sistem OSS dan prinsip referensi tunggal. Regulasi ini tidak menciptakan hak atas tanah baru bagi warga negara asing, dan tidak membuka Hak Milik. Jika Anda diberitahu bahwa aturan kepemilikan asing telah berubah secara mendasar, tanyakan regulasi mana dan pasal mana yang dimaksud — jawabannya akan banyak mengungkapkan dengan siapa Anda berhadapan.

Pengaturan nominee

Pengaturan nominee menempatkan nama warga negara Indonesia pada sertifikat sementara pembeli asing menyediakan dana dan memegang perjanjian sampingan yang dimaksudkan untuk memberikan kendali kepada mereka. Praktik ini umum dilakukan, dibicarakan secara terbuka, dan tidak dapat dibenarkan secara hukum.

Pengaturan semacam itu batal demi hukum sejak awal. Pengaturan ini tidak memenuhi syarat sebab yang sah untuk suatu perjanjian yang berlaku karena menyiasati pasal 21 dan 26(2) Undang-Undang Pokok Agraria, dan Mahkamah Agung telah memutus hal ini. Hukum pertanahan Indonesia bersifat monistik: orang yang namanya tercantum pada sertifikat adalah pemiliknya, tanpa pengecualian. Tidak ada doktrin beneficial ownership yang dapat dijadikan sandaran, dan pembiayaan pembelian tidak menciptakan hak dalam bentuk apa pun.

Konsekuensi praktisnya sederhana dan layak dikemukakan tanpa perlu didramatisasi. Struktur nominee tidak dapat ditegakkan di pengadilan Indonesia. Jika hubungan tersebut retak, uang dan properti berada di bawah kebijaksanaan pihak nominee, dan perjanjian sampingan yang ditunjukkan kepada Anda adalah perjanjian yang akan ditolak untuk ditegakkan oleh pengadilan. Jalur-jalur hukum yang disebutkan di atas ada justru agar jalur yang satu ini tidak perlu ditempuh.

Apa yang perlu diverifikasi pada properti yang Anda pertimbangkan

Semua penjelasan di atas menggambarkan sistemnya. Suatu pembelian spesifik bergantung pada dokumen-dokumen yang spesifik: jenis hak apa yang sesungguhnya melekat pada tanah tersebut dan atas nama siapa, berapa lama masa berlakunya tersisa, apakah zonasi mengizinkan penggunaan yang Anda rencanakan, apakah jalan akses sesuai dengan penampakannya, dan apakah bangunan memiliki izin-izin yang seharusnya. Seorang notaris dan PPAT memverifikasi hal-hal ini untuk setiap bidang tanah secara individual, dan verifikasi itulah bagian dari proses yang layak dibayar dengan sepantasnya.

Setiap listing di situs ini menyatakan status kepemilikannya secara terbuka, dan kami akan menunjukkan dokumen-dokumennya langsung kepada Anda, bukan sekadar mendeskripsikannya. Jika ada pertanyaan di sini yang berkaitan dengan properti yang sedang Anda pertimbangkan, tanyakan kepada kami dan kami akan memberikan jawaban yang lugas — atau menyampaikan kepada Anda jika kami tidak memilikinya.