UmalasVillas et terrains à vendre ou à louer à Bali

Umalas est un secteur résidentiel verdoyant situé dans les terres, entre Seminyak, Kerobokan et Canggu, dans la régence de Badung. Connu pour ses villas au milieu des rizières, ses ruelles tranquilles et sa communauté d'expatriés bien établie, il convient aux familles et aux résidents de long séjour qui recherchent calme et espace à proximité de la côte.

À quoi ressemble Umalas ?

Umalas se trouve à quelques kilomètres de la plage, derrière Kerobokan et Berawa. Depuis des années, c'est l'un des secteurs préférés de ceux qui vivent à Bali plutôt que d'y passer leurs vacances : les ruelles sont bordées de villas et de jardins clos de murs, et certaines s'ouvrent encore sur des rizières. Restaurants, cafés, boulangeries, salles de sport ainsi que des installations équestres et sportives se sont développés le long des axes principaux, mais l'ambiance générale reste résidentielle.

Les champs sont un élément important de son caractère, et ils évoluent aussi. Certains ont été construits, d'autres sont toujours cultivés, et l'équilibre continue de se déplacer. Umalas fait partie des villages traditionnels de Kerobokan et de ses environs, et les temples et cérémonies rythment la vie quotidienne.

Pour situer le secteur, consultez nos guides des voisins Kerobokan, Seminyak, Berawa et Canggu.

À qui Umalas convient-il ?

Umalas convient plutôt :

• Aux familles qui veulent une maison avec jardin, des rues calmes et des trajets courts vers les écoles internationales du secteur de Canggu, Umalas et Kerobokan.
• Aux résidents de long séjour et aux retraités qui préfèrent le calme tout en voulant des restaurants et des services à proximité.
• Aux acquéreurs qui privilégient une vue verdoyante plutôt qu'une adresse en bord de plage.
• Aux investisseurs intéressés par la location de longue durée à des résidents, ainsi que par des villas de vacances pour des voyageurs en quête d'une base plus calme.

Il conviendra moins à quelqu'un qui veut aller chaque jour à pied à la plage ou sortir le soir.

Quels types de biens trouve-t-on à Umalas ?

Types de biens courants :

• Des villas familiales avec jardin et piscine, dont beaucoup ont été construites au cours des deux dernières décennies.
• Des villas modernes plus récentes, souvent en petits ensembles.
• Des villas plus anciennes sur de plus grandes parcelles, certaines à rénover.
• Des terrains, dont certains en bordure ou au milieu des rizières, où le zonage demande une attention particulière.

On trouve sur le marché des biens en bail (leasehold) comme en pleine propriété (freehold). Les acquéreurs étrangers achètent généralement via un bail de longue durée, le Hak Pakai sur une résidence dans les conditions du PP 18/2021, ou une société PT PMA. Voir bail ou pleine propriété à Bali et PT PMA et immobilier à Bali.

Nous ne publions pas de fourchettes de prix générales pour Umalas ; les valeurs varient selon la taille de la parcelle, la vue, la ruelle et la durée de bail restante. Pour les offres actuelles, consultez les annonces à Umalas ou parcourez toutes les annonces.

Que faut-il vérifier en matière de zonage et d'accès à Umalas ?

Les terrains en zone verte sont le principal point de vigilance. Les rizières d'Umalas et des environs peuvent être classées en zone verte ou agricole, où les constructions résidentielles ou touristiques sont restreintes ou interdites, et les plans de zonage de Badung sont révisés de temps à autre. Une vue sur les champs qui semble permanente peut aussi changer si le terrain voisin est constructible. Avant d'acheter, il est utile de vérifier :

• La zone de la parcelle exacte au moyen d'une confirmation KKPR pour l'usage envisagé et, si la vue compte pour vous, la zone des terrains alentour.
• Que les bâtiments existants disposent de leurs autorisations (PBG, et SLF le cas échéant) et que la fonction approuvée correspond à vos projets, notamment pour la location.
• L'accès routier légal, certaines villas étant desservies par d'étroits chemins longeant les champs.
• Le drainage et le risque d'inondation à la saison des pluies.

Notre liste de contrôle de due diligence explique ces étapes, et les revenus locatifs à Bali traite des licences nécessaires pour louer.

Côté accès, Umalas occupe une position centrale dans le sud-ouest : les plages de Berawa et de Seminyak ainsi que les commerces de Kerobokan sont à quelques minutes de route. Mais les axes principaux sont chargés aux heures de pointe, et les ruelles étroites du secteur ne sont pas conçues pour un trafic dense.

Comment vit-on au quotidien à Umalas ?

Le quotidien est plus calme que sur la côte. Les résidents prennent généralement la voiture pour aller à la plage, à l'école ou au supermarché, puis retrouvent une maison paisible. On y trouve un bon choix de restaurants, cafés et épiceries fines, de salles de sport et d'installations sportives, et les services de Kerobokan et Seminyak sont proches. Les matinées commencent souvent au chant des coqs et au son des cérémonies plutôt qu'au bruit de la circulation.

Comment Umalas se compare-t-il à ses voisins ?

Umalas est plus verdoyant et plus calme que Berawa et Seminyak, et plus résidentiel que le centre de Canggu. Son caractère rejoint celui des parties les plus calmes de Kerobokan. Le principal compromis est la distance à la plage.

Points clés

• Umalas est un secteur résidentiel situé dans les terres, entre Seminyak, Kerobokan et Canggu.
• Il est apprécié des familles et des résidents de long séjour pour ses villas, ses jardins et son calme.
• Certains terrains sont des rizières susceptibles de se trouver en zone verte ; confirmez toujours le zonage par une vérification KKPR.
• Une vue sur les champs peut changer si le terrain voisin est constructible.
• La plupart des besoins quotidiens sont à quelques minutes de route plutôt qu'à distance de marche.

Si Umalas vous semble correspondre à vos attentes, demandez-nous ce qui est actuellement disponible et nous passerons en revue le zonage, le régime foncier et les documents de chaque bien.

Dernière révision : octobre 2026